A Strasbourg, l’immobilier de bureaux et locaux fait le dos rond face à la crise

Sans surprise, les transactions en 2024 se sont orientées à la baisse dans la capitale alsacienne, mais d’une manière plus contenue que craint. Sur le long terme, la demande semble rester vigoureuse, et c’est le manque d’offre pour y répondre qui continue à préoccuper les cabinets de conseil en immobilier auteurs des études de marché de l’an passé.

Le climat économique défavorable n’épargne pas le marché de l’immobilier d’entreprise de Strasbourg (Bas-Rhin), que son statut de ville européenne ne suffit pas à mettre à l’abri. Les études annuelles des cabinets-conseils actifs sur place le mettent en évidence.

L’impact le plus marquant se lit dans les transactions des locaux d’activités : en surface, au cumul de l’agglomération et de l’ensemble du département du Bas-Rhin, elles ont diminué de moitié en un an en 2024, pour tomber à un total de 227.500 m² qui les ramène assez significativement (l’écart est proche de 35.000 m²) sous la moyenne décennale. Ces chiffres sont produits par Rive Gauche CBRE, seul cabinet à suivre localement dans le détail ce segment-là de l’immobilier d’entreprise.

Ce déficit de 17 % par rapport au seuil de référence de long terme traduit mieux le reflux. Il le relativise quelque peu, dans la mesure où 2023 avait comptabilisé des opérations exceptionnelles pour compte propre, à commencer par la future usine du Chinois Huawei à Brumath. « La boulimie de 2023 a contraint 2024, année marquée par le très net repli des opérations en compte propre, qui n’ont représenté que 108.000 m² », observe Sandrine Reslin, consultante locaux-entrepôts chez Rive Gauche CBRE. « Notre territoire frontalier pâtit du ralentissement de l’économie allemande », ajoute-t-elle.

A contrario, les PME continuent à donner des signes de robustesse : leurs demandes de petites surfaces, jusqu’à 2.000 m², ont animé le marché en représentant 60 % du nombre de transactions, soit 119 sur 198, un total en recul annuel de près de 40 % par la faute du manque de grandes opérations. Cette demande rencontre une offre qui se remet à frémir dans le neuf, après plusieurs années de calme plat « désespérant » pour Sandrine Reslin. A l’échelle du Bas-Rhin, « l'offre de neuf grimpe doucement, à 37.500 m² soit 13,5 % du stock disponible », constate la consultante. Mais pas de quoi satisfaire tous les besoins car le seconde main « demeure pour l’essentiel inadapté », constate l'experte.

Dans une atmosphère très teintée de prudence, « quelques opérateurs courageux » se lancent, salue Rive Gauche CBRE, pour du neuf, comme le groupe Duval et son village d'entreprises Escovia de 8.400 m2 à Eschau, KS groupe à Fegersheim, Topaze (Parc du Wiesel de 3.050 m2) et Proudreed à Geispolsheim, autant de programmes dont la coïncidence veut qu’ils se concentrent dans la première couronne sud de Strasbourg.

2023 une année de comparaison en trompe-l’œil

Du côté des bureaux, 2024 a également été une année cumulant les « moins », mais de façon moins catastrophique que craint. Les études de Rive Gauche CBRE et de son confrère Cushman & Wakefield font apparaître une chute de la demande placée, de près de 40 % par rapport à 2023. Mais comme pour les locaux, « il faut relativiser », souligne Olivier Braun, directeur de Rive Gauche CBRE. Le bilan 2023 comprenait les 35.000 m² cumulés des deux bâtiments « Osmose », pour l’un déjà livré et pour l’autre en chantier, du promoteur Icade près du Parlement européen. Ce qui avait porté le total transacté de 2023 à 85.000 m².

En comparaison, les 54.000 m² de 2024 font quand même pâle figure « et il faut remonter à 2013 pour retrouver un niveau aussi bas, même si par  rapport à la moyenne décennale de 70.000 m2, l’écart reste un peu plus modéré », estime Olivier Braun.  La principale prise en occupation a émané d’une agence européenne, EU-Lisa, pour les 4.700 m² de l’ancien siège d’Adidas France près du Parlement européen.

La déception vient surtout du nombre de transactions, quelle que soit leur taille. « Le total de 171 demeure très en-deçà de nos habitudes à un peu plus de 200. Le marché continue en tout cas d’être animé par les demandes de 100 à 250 m² », relève Vincent Triponel, directeur régional de Cushman & Wakefield. Cette demande, selon le responsable, « cherche à saisir rapidement les opportunités dans le neuf sur les parcs de référence de périphérie à commencer par l’Espace européen de l’entreprise (E³, à Schiltigheim en périphérie nord), ainsi qu’au centre-ville. »

Strasbourg à la traîne de l'offre neuve

Mais malgré une augmentation de 5.000 m² en un an, les surfaces neuves libres demeurent bien timides, au grand regret d’Olivier Braun. « Avec son taux de 11 % du stock immédiatement disponible (soit 15.800 m² sur le total de 148.000 m²), Strasbourg se traîne dans le bas du classement. Nous restons dans une situation de pénurie totale de neuf », déplore le dirigeant de Rive Gauche CBRE.

Quelques éclaircies se profilent toutefois, grâce à la prise de risques de quelques promoteurs qui ont décidé de lancer « en blanc », sans attendre de pré-commercialisation, comme KS groupe. Son « Lignum » sur E³ proposera 7.700 m² l’an prochain. Et mis bout à bout, les autres programmes aux travaux engagés ou qui semblent bien certains - MBIS de Demathieu Bard Immobilier dans le quartier d’affaires Archipel (3.800 m²) « Cube » de Lazard Groupe (5.100 m²) le long de l’avenue du Rhin, part du siège du Crédit agricole Alsace-Vosges qui sera ouvert à la location à côté de la gare… – totalisent près de 40.000 m² livrables d’ici à fin 2026. « Un certain rééquilibrage vers le centre-ville s’enclenche », selon Vincent Triponel.

Mais les candidats devront se dépêcher. Dans l’offre est par exemple comptabilisé un immeuble de 4.250 m² de LCR (Les Constructeurs Réunis) sur E³…qui est déjà réservé avant même d'être achevé.