En Alsace, l’immobilier d’entreprise cherche toujours aussi désespérément le neuf

En bureaux comme en locaux d’activités, les études de marché 2023 dressent le constat d’une pénurie d’offre neuve dans les agglomérations de Strasbourg et Mulhouse. La raréfaction du foncier et la réglementation plus sévère conjuguent leurs effets, créateurs d’une tension face à une demande toujours dynamique. Du moins encore l'an dernier.

C’est une espèce en voie d’extinction et le réchauffement climatique n’y est pas pour grand’chose. Le bureau neuf se perd en Alsace. Quand ils le trouvent, ceux qui le cherchent se ruent sur lui avec une telle frénésie qu’il ne survit pas longtemps, ou ne propose plus que des miettes aux suivants. Ainsi pourrait-on résumer de façon imagée l’état du marché de l’immobilier tertiaire tel que dressé à fin 2023 par les traditionnelles, mais toujours précieuses, études de conjoncture des cabinets commercialisateurs basés à Strasbourg et Mulhouse.

De manière plus aride, mais nécessaire, entrons dans le détail des chiffres. 11.048 m², c’est à la virgule près le total des surfaces neuves qui restaient libres au 31 décembre dernier dans l’agglomération de Strasbourg, tel que mesuré par CBRE Rive Gauche. Soit moins de 10 % du volume disponible. Autrement dit, pas grand’chose. « Le volume d’offre immédiate et de qualité reste largement insuffisant et génère une vraie tension dans certains secteurs », relève Olivier Braun, directeur du cabinet strasbourgeois.

Ces denrées rares se dispersent par-ci par-là, ne laissant que trois programmes en capacité d’offrir le volume, pas phénoménal, de plus de 1.000 m² d’un seul tenant, poursuit CBRE Rive Gauche : Stras’Coop du promoteur 3B dans le nouveau quartier strasbourgeois Deux-Rives, le Parc des Forges de Proudreed dans le faubourg de Koenigshoffen et Woody Parc (KS Promotion) dans la commune périphérique d’Holztheim. Les perspectives à court terme sont un peu meilleures, mais pas de quoi combler le déficit : CBRE Rive Gauche les établit à un peu plus de 32.000 m² cette année ou à partir de 2025. En outre, le centre-ville demeure notoirement sous-doté, avec à peine 3.700 m² libres aujourd’hui.

Des transactions tirées par l’exceptionnel à Strasbourg

La cause ne vient pas d’un manque de demande, au contraire. « Sa vigueur contribue d’une certaine manière à la raréfaction, car elle absorbe très vite les disponibilités », signale Olivier Braun. Les chiffres des transactions, en effet, ont replacé Strasbourg vers le haut, et même le très haut : 85. 000 m², + 16 % sur un an et presque un quart de plus que la moyenne décennale (chiffres Rive Gauche) et record inégalé depuis 2016. Mais la forêt est quelque peu cachée par l’arbre Osmose. Ce programme d’Icade à côté du Parlement européen a commercialisé l’an dernier ses 35 000 m², entre la vente de 15 000 m² à l’Etat pour location à l’institution européenne et celle en Vefa du solde à Euro-Information (groupe Crédit mutuel).

Sans lui toutefois, les transactions sont ramenées à un niveau inférieur de près de 30 % à l'exercice 2022 qui était resté vierge de placements exceptionnels. « On « prend » volontiers les bonnes nouvelles comme Osmose, en gardant à l’esprit la réalité structurelle un peu plus fragile. Mais globalement, le niveau des transactions des dernières années confirme la résilience de nos PME et l’effet de tertiarisation de l’économie de l’Eurométropole », commente Vincent Triponel, directeur de Cushman & Wakefield Strasbourg. 

Ce cabinet mesure la demande placée à 86.112 m², dont la moitié (44.539 m²) dans le neuf, à mettre en rapport à une offre neuve de 18.700 m² et globale de 148.000 m² à fin 2023. En nombre, les transactions ont reculé d’environ un quart (180) et elles se concentrent aux trois-quarts sur des surfaces de moins de 250 m².

La pénurie de nouvelles surfaces ne serait pas plus préoccupante en soi si le « seconde main », encore abondant, prenait son relais. Mais ce scénario tombe lui aussi de plus en plus dans les oubliettes de l’Histoire. Le « décret tertiaire », par le fait d'imposer un degré et un calendrier précis de réduction des consommations d’énergie, « rend l’ancien de plus en plus obsolète, sauf à engager de lourds travaux que le niveau actuel des taux d’intérêt n’incite pas à décider », soulève Vincent Triponel.

Bureaux en léger retrait à Mulhouse 

Ce constat s’impose également à Mulhouse. Sur les 46.000 m² de seconde main, CBRE Desaulles ne repère que deux ou trois programmes de l’ordre de 1.000 à 2.000 m² unitaires compétitifs pour une commercialisation : le Mer Rouge Plaza, le First Millennium au centre-ville près de l’avenue Schuman… « Qu’en faire ? La question est entière. Une lecture simpliste aboutirait à considérer que l’offre sur le marché correspond à deux ans et demi de transactions, mais il n’en est rien avec toute une partie obsolète », expose Alexandre Bucher, directeur de l’agence de Mulhouse.

Car l’autre sujet de préoccupation émane…de la construction neuve, bien sûr. Pour sa quantité, limitée à 5.785 m² disponibles à fin 2023. Et pour sa localisation. « Elle se concentre sur le quartier gare en prolongement du centre-ville, or la demande s’exprime aussi pour la périphérie (Parc des Collines, zone de l’Ile-Napoléon…) pour des questions d’accessibilité routière entre autres, et elle ne trouve pas satisfaction », pointe le consultant de CBRE Desaulles.

Dans l’agglomération du Sud-Alsace, le cabinet commercialisateur a mesuré les transactions de bureaux à 17.900 m² l’an dernier, dans 80 % des cas pour du moins de 250 m². Le bilan se situe ainsi un peu en-dessous du seuil de 20 000 m2 considéré comme référence pour l’immobilier tertiaire mulhousien. « Nous sommes un peu rentrés dans le rang, après un millésime 2022 exceptionnel. Mais dans le contexte de crises multiples, le fait d’avoir approché les 20.000 m² n'est déjà pas trop mal », commente Alexandre Bucher.

Tension dans les locaux d’activités aussi

Ceux qui espéreraient trouver de meilleures nouvelles du côté des locaux d’activités seront déçus. En matière d’offre du moins. « Je vais faire de la redite par rapport à Olivier », avait prévenu avec son humour habituel Sandrine Reslin, la toujours fringante Mme locaux d’activités chez CBRE Rive Gauche. Le neuf ? C’est à peine 27.084 m² soit 14 % du stock disponible à fin 2023 dans le Bas-Rhin. « Le contexte inflationniste ralentit la production neuve et les pressions réglementaires (le duo ZAN-ZFE, zéro artificialisation nette et zone à faible émission) entraînent une raréfaction des terrains » poursuit la consultante. Les principales disponibilités neuves ou restructurées se situent en première couronne de Strasbourg, à Geispolsheim avec le Parc du Wiesel, à Fegersheim avec 7.500 m² du parc d’activités et à Eschau avec l’Escovia de 8.400 m².

Si la demande était atone, le marché pourrait au moins être qualifié d’équilibre. Mais tel n’est pas le cas car cette partie-ci de la balance appuie fort : 433 000 m² record absolu, et cette fois-ci plus structurel. « Même en déduisant les 52.000 m² de la future usine Huawei, cela donne un niveau exceptionnel, surprenant par rapport aux intuitions », souligne Sandrine Reslin. 

Les comptes propres ont dynamisé le marché, les entreprises se faisant construire elles-mêmes leurs nouveaux sites ou leurs extensions. En témoignent Intercarat à Altorf, tandis que la transaction en commercialisation la plus significative émané des aliments végétaux Umiami sur la friche Knorr à Duppigheim, pour 14.000 m². Il reste à savoir si l’environnement économique de 2024 demeurera aussi propice à un bilan flatteur, l’agence de développement Adira appelle régulièrement à ne pas s’enflammer.

A Mulhouse, la demande placée de locaux d’activités s’est établie à un peu moins de 100.000 m² (98.980 m²) en retrait annuel de près de 20 %, mais avec une montée de 20 % des comptes propres, à 61.000 m² selon CBRE Desaulles. Seulement 2,5 % des volumes ont été placés dans le neuf. L’offre disponible a encore plus chuté, à 85.120 m², agrandissant le déficit. Mais « des bouffées d’oxygène nous parviennent », salue Alexandre Bucher. La principale étant le Parc de l’Europe de KS Promotion à Illzach, porteur de 10.000 m² en quatre bâtiments à livrer entre 2025 et 2027 et de deux terrains à construire pour du clé en mains.

(*) Source CBRE Rive Gauche et CBRE Desaulles