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Contrairement aux autres métropoles, en 2020, le marché des bureaux ne s’est pas effondré à Strasbourg. Au niveau des locaux d’activités également, la Covid-19 a peu affecté les transactions. Un reflux a quand même été relevé : celui de la logistique.
On pouvait penser que le marché des bureaux s’effondrerait à Strasbourg en 2020, comme il a chuté dans les autres villes en France. Il n’en a rien été, au contraire : seul cas en régions, l’année se solde par une hausse des transactions. Elle est mesurée entre + 15 et + 19 % selon les études des cabinets-conseils BNP Paribas Real Estate, Rive Gauche CBRE et Cushman & Wakefield (C&W), pour représenter un total de quelque 75.000 m2 (74.600 m2 ou 75.200 m2 en fonction des mesures respectives), « C’est le deuxième meilleur de la décennie, il dépasse de 15 % la moyenne 2010-2020 », souligne Rive Gauche CBRE.
Deux phénomènes se sont conjugués pour aboutir à ce résultat inattendu. Sur un marché d’une taille qui reste assez limitée en comparaison des plus grosses métropoles, l’une ou l’autre transaction d’importance peut faire varier significativement le balancier. Or 2020 en a enregistré deux, à savoir l’installation du Crédit mutuel dans près de 8.900 m2 dans le quartier strasbourgeois de la Meinau et celle d’Alcatel-Lucent dans 7.300 m2 construits par GA Smart Building à Illkirch.
Par ailleurs, le marché strasbourgeois est fortement déterminé par la location ou l’achat de petites surfaces : celles de moins de 500 m2 ont encore concentré huit demandes sur dix l’an dernier auprès de BNP Paribas Real Estate. « L’an dernier, ce sont ces petites surfaces qui ont le mieux résisté à la crise, un peu partout en France », souligne Nancy Spann, directrice de la région Est de ce cabinet.
Dans ce contexte, les sources de préoccupations restent somme toute vertueuses : Strasbourg doit plutôt gérer des soucis d’adéquation de l’offre qu’un stock surdimensionné de mètres carrés que la pandémie aurait rendu vides. BNP Paribas Real Estate relève toutefois une remontée de 20 % de la vacance, à 4,35 % en moyenne.
Un potentiel de 75.000 m2 de bureaux supplémentaires
Le travail d’optimisation concerne d’abord la production de surfaces neuves à la hauteur de la demande. Celle-ci a pris 17.400 m2 neufs (hors comptes propres), alors que le total de neuf immédiatement disponible se limite entre 24.300 m2 (Rive Gauche CBRE) et 28.800 m2 (C&W). « Quand le neuf est là, il est pris très vite », résume Florian Munch, directeur régional adjoint de BNP Paribas Real Estate. Entre la fin de cette année et 2023, il devrait se compléter de 75.000 m2 selon la filiale du groupe bancaire, si les projets sont menés à leur terme.
Ce chiffre inclut toutefois le cas particulier de l’ « Osmose » du promoteur Icade dans le quartier d’affaires d’Archipel voisin des institutions européennes, un bâtiment dont 15.000 m2 sont réservés en priorité au Parlement européen. Autant dire que personne à Strasbourg ne souhaite que ces surfaces reviennent dans le marché normal parce que le Parlement n’aurait pas exercé son option sur elles…
Par ailleurs, parmi les livraisons attendues entre 2021 et 2022, figurent Les Terrasses du Lac de LCR (2.400 m2 disponibles) et le Wooden Park 2 de Nexity (6.400 m2) dans l’Espace européen de l’entreprise à Schiltigheim, le Lignum de KS Groupe ailleurs à Schiltigheim (7.300 m2), le Terracotta 2 de Proudreed à Strasbourg (6.400 m2) et le 1522 commun à Adim Est et Demathieu Bard Immobilier dans le quartier Archipel (4.900 m2).
Au niveau des locaux d’activités également, la Covid-19 a peu affecté le marché, mesuré cette fois-ci à l’échelle de tout le Bas-Rhin. Les transactions ont légèrement progressé de 3 % pour atteindre 260.000 m2. « On est là aussi supérieur à la moyenne décennale, et proche du record (309.000 m2) de 2018 », relate Nathalie Mengus, consultante activités chez BNP Paribas Real Estate. Le marché a été très actif sur des surfaces petites, les moins de 500 m2 et le segment de 500 à 2.000 m2. Une des principales prises en occupation concerne l’usine de masques Dräger à Obernai, sur 4 700 m2.
L’offre de locaux d'activités, concentrée à plus de 60 % dans l’Eurométropole de Strasbourg, équivaut tout juste à une année de transaction, avec 275.000 m2. Elle évolue toutefois dans le bon sens, avec le retour d’un volume de neuf plus significatif, de 32.000 m2 marquant un triplement en un an, souligne Rive Gauche CBRE. Elle s’est enrichie récemment du parc Proudreed à Bernolsheim (7.000 m2), du projet « La Divinale » de KS Groupe à Obernai (9.600 m2) ou de 3.400 m2 du groupe Duval à Holtzheim.
Chez RiveGauche CBRE, la consultante pour les locaux Sandrine Reslin relève « des passages de location à l’achat », favorisés par les bas taux d’intérêt. Ils s’accompagnent d’une hausse forte des prix « dont on peine à trouver l’explication » : on voit des tarifs du m2 brut qui ont pris 200 ou 400 € en un an pour grimper à 1 400 € », pointe-t-elle.
Un reflux a quand même été relevé : celui de la logistique. Sa demande placée a diminué de moitié dans le Bas-Rhin pour tomber à 132.000 m2. Encore ce chiffre est-il sauvé par la méga-extension de 70.000 m2 de Striebig sur son site de Hatten. Pas de quoi paniquer cependant, souligne Sandrine Reslin : « 2019 avait été une année record, le reflux était prévisible même sans la crise sanitaire. » Celle-ci rabat toutefois les cartes de l’offre, « qui devra s’adapter de plus en plus à la montée du e-commerce », conclut la consultante. 
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