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Le contexte économique difficile et les défaillances d’entreprises en hausse pèsent sur le marché de l'immobilier d’entreprise. Mais le repli demeure contenu en Côte-d’Or, grâce au positionnement attractif et résilient de la métropole dijonnaise. L'observatoire annuel Imdex qui a été dévoilé ce 20 février dresse ces constats.
Grâce à plusieurs belles opérations, le second semestre 2024 a été plutôt faste pour l’immobilier d’entreprise au sein de la métropole de Dijon. Il s’agit, notamment, des inaugurations des 4.750 m2 du bâtiment Pepper & Spicy et des 9.500 m2 du nouveau siège de la Caisse d’épargne Bourgogne-Franche-Comté, tous deux installés au sein de l’Écopôle Valmy. L’ouverture de la plateforme logistique d’Urgo, sur le Parc d’activités Beauregard, à Ouges, et de la nouvelle usine de fermentation Eurogerm sur l’Écoparc Dijon Bourgogne confirment cette tendance, au niveau des locaux d’activités.
La métropole pèse lourd dans le développement économique de Côte-d’Or, et notamment dans son offre. Elle abrite une trentaine d’hectares disponibles et viabilisés au sein des quatre grandes opérations publiques d’aménagement de parcs d’activités : Écopôle Valmy, Parc d’activités Beauregard, Écoparc Dijon Bourgogne et Technopôle AgrOnov. Ce quatuor concentre la moitié de l’offre totale au sein du département.
Pourtant, la tendance générale qui se dégage de l’édition 2025 d’Imdex, l’observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or réalisé par la CCI Côte-d’Or Saône-et-Loire et présenté ce 20 février, va plutôt au repli. « Nous constatons une contraction de la demande au niveau des locaux d’activités, liée à la difficile conjoncture économique et à la hausse des défaillances d’entreprises », note Yannick Cohu, de NCBC L’immobilier d’Entreprise, l’un des experts auteurs de l’Imdex.
En 2024, le volume transacté de locaux d'activités au sein de Dijon Métropole a baissé de 23 %, à 31.151 m2, mais il a grimpé de 19 % à l’échelle départementale, avec 57.782 m2. « La grosse opération Soprema à Beaune (l’implantation d’une usine de produits isolants à partir de matériaux recyclés annoncée par le spécialiste alsacien de l’étanchéité) améliore nettement le bilan », poursuit-il.
Un même fléchissement concerne les bureaux, dont la demande placée baisse sur un an de 23 % au niveau départemental (30.423 m2) et de 25 % au sein de la métropole qui en concentre la quasi-totalité (29.584 m2). Ce segment est largement dominé par la location, qui représente 76 % des transactions. Le m2 neuf se loue au mois entre 175 et 195 euros HT et hors charges sur le territoire métropolitain et entre 120 et 180 euros pour des bureaux de seconde main. Neuf prises d’occupation sur dix concernent des locaux de moins de 1.000 m2, dont 57 % de moins de 250 m2.
Le prix d’achat de bureaux neufs augmente, lui, de manière significative, pour se situer entre 2.500 et 3.700 euros le m2. « Avec les contraintes réglementaires, le coût du foncier et les normes de construction, il devient de plus en plus délicat de conduire des opérations affichant une rentabilité économique correcte », avertit Mikael Cretin, directeur à Dijon de BNP Paribas Real Estate. Délicat certes, mais pas impossible, l’installation des bureaux d’Urgo dans le futur centre Dauphine au centre de Dijon en témoigne.
La logistique pas dans le tempo national
La quasi-totalité du marché des bureaux se localise au nord de l’agglomération, d’abord au sein de l’Écopôle Valmy, du Parc technologique et de l’Europe et du quartier Clémenceau. « Le centre-ville fait montre d’une belle dynamique, bien sûr avec le centre Dauphine, mais aussi au niveau de la gare », note toutefois Mikael Cretin.
Quant au segment de la logistique, il fait grise mine à son tour, faute de terrains disponibles pour une activité forcément très consommatrice de foncier. Au niveau métropolitain, le recul atteint 53 % ( soit 8.012 m2 placés) et il atteint 74 % au niveau départemental (19.017 m2). « Le marché des entrepôts enregistre peu de transactions, cinq en 2024 au niveau départemental », relève Aurélie Mestanier, associée et gérante de l'agence MAX-IM. Et s’il se porte plutôt bien nationalement, il ralentit fortement en Côte-d’Or. « Le marché de la logistique est national, celui des locaux d’activités est départemental. Et en matière de bureaux, il est purement métropolitain », résume l’un des experts.
Lire les résultats de l'observatoire complet en cliquant ici.
Édité pour la première fois en 2017, l’Imdex, observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or, dispose pour son édition 2025 de 10 années d’historique de données. « Les informations pour l’établir sont agrégées auprès des brokers spécialisés actifs sur la place : Arthur Loyd, NCBC, BNP Paribas Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Voisin et MAX-IM », détaille Pascal Gautheron, président de la CCI Côte-d’Or Saône-et-Loire. Recueil de données, l’observatoire se veut également constituer un outil d’aide à la décision destiné, notamment, à éclairer les politiques de développement. « C’est un outil essentiel pour objectiver les performances de l’immobilier d’entreprise au niveau local », assure Danièle Juban, vice-président de Dijon Métropole, partenaire de l’Imdex.
