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L’observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or, Imdex, s’est réuni jeudi 15 février à la CCI de Côte-d’Or pour présenter son baromètre annuel de l’immobilier d’entreprise. La demande placée de bureaux a progressé de 30 %. Les transactions dans la logistique ont également bondi, mais par rapport à une année 2022 particulièrement atone. Tandis que le marché a reculé de 20 % pour les locaux d'activité.
Le marché des bureaux s’est bien porté l’an dernier en Côte-d’Or. Avec 39.325 m2 de transactions enregistrées, il progresse de 29 % en un an et obtient un résultat bien supérieur à la moyenne des 10 dernières années. L’observatoire annuel Imdex des professionnels de Dijon et du département a dressé ce constat, lors de sa présentation annuelle, ce 15 février. Le baromètre place Dijon en 13ème position du classement des villes nationales sur les transactions de bureaux, devant Tours, Grenoble, Orléans ou encore Metz.
Si les petites prises en occupation sont restées stables et majoritaires (trois-quarts des demandes placées ont concerné des surfaces de moins de 250 m2), le facteur de progression vient des grandes : elles ont connu un bon cru 2023 avec deux projets représentant au total plus de 10.000 m2, certes à l'initiative de collectivités locales pour l'emménagement d'une partie de leurs services : le conseil départemental de Côte-d’Or avec l’immeuble Osmose et la Ville de Dijon pour son bâtiment Atrium dans le quartier des Grésilles.
En outre, ce marché est animé à 70% par l’offre de seconde main. Le neuf ne représente qu’une transaction sur cinq en nombre, mais 35% des surfaces (14.000 m2).
Un parc de bureaux à deux vitesses
Pas de surprise, le mètre carré le plus cher se trouve à Dijon même, avec un loyer mensuel neuf entre 165 € et 185 € HT contre 150 € à 170 € en périphérie. L’ancien coûte un peu moins, entre 135 € et 160 € le m2 dans la capitale des ducs de Bourgogne, et de 100 € à 155 € en périphérie. Les écarts selon l'âge de l'actif immobilier sont beaucoup plus importants à l’achat : entre 2. 400 € et 3.700 € le m2 en neuf, contre 650 € à 2.700 € en seconde main. Les membres de l’observatoire l’expliquent par un surcoût de construction dans la ville liée à la nécessité de démolitions coûteuses préalables.
Le différentiel de tarif entre les locations vétustes et les plus récentes se comprend, selon eux, au regard des normes (PMR personnes à mobilité réduite, évacuation incendie..). Certains locaux anciens ne les respectent plus, en particulier avec l’entrée en vigueur de règlementation éco-énergie-tertiaire (le « décret tertiaire ») qui impose la réduction des consommations d'énergie finale de l'ensemble du parc d'au moins - 40 % en 2030. Se profile alors un marché à deux vitesses avec «une baisse probable des marchés sur l’ancien », d’après Jérôme Quéric, consultant chez Voisin Immobilier.
Le niveau d’offre disponible à 6 mois reste équivalent sur un an (soit 44.700 m2) malgré une demande placée plus importante. « Celle qui s’est libérée dans l’année a augmenté. Cette situation pose forcément question quant au marché, à l’état des locaux, à une vitesse de rotation différente en fonction de la catégorie de l’actif », détaille Carine Provost, associée chez Arthur Loyd.
Situation plus tendue sur les locaux d’activité
Même tendance que l’année dernière, sur les locaux d’activité. La demande placée a encore fléchi, avec une baisse globale de 21% en Côte-d’Or, soit 48.388 m2, dont 40.659 m2 dans la métropole. « La pénurie d’offre est induite en large partie par la carence foncière connue ces dernières années », expose Yannick Cohu, gérant chez NCBC (partenaire JLL). Dijon Cap Nord et Longvic demeurent les zones d’activités les plus demandées. L’offre de seconde main concentre les deux-tiers des volumes transactés.
Deux projets se distinguent en neuf, sur l’Ecoparc Dijon Bourgogne : la mise en chantier du nouveau site d’Eurogerm (comptabilisé pour 5.000 m2) pour ouverture cette année, et celui de Filab (5.289 m2). Quant à l'offre disponible de surfaces de locaux d’activité, elle s'affiche en hausse de 14% sur un an, avec 62.840 m2 dans le département, dont 40.300 m2 dans la métropole.
Le marché des entrepôts retrouve son niveau de 2021 avec 71.787 m2 placés, bien mieux que les seulement 10.000 m2 en 2022. Il est dominé par trois opérations importantes : SEB qui développe en compte propre une surface logistique de 37.782 m2 à Til-Châtel d'ici à fin 2024-début 2025 pour sa future plateforme européenne et deux autres transactions dans le secteur de Gevrey-Chambertin (12.000 m2). Les surfaces d’entrepôts disponibles se raréfient au fil des ans, le niveau enregistré l’an dernier est le plus bas depuis l’ouverture de l’observatoire avec 14.650 m2 pour le département.
« Cette pénurie explique en partie la part du neuf et des comptes propres dans les prises en occupation. La métropole dijonnaise n’est pas réputée pour être une terre de logistique mais le parc s’étoffe doucement, avec la construction d’entrepôts sur mesure à la demande des utilisateurs. Sur l’année 2023, les deux tiers du volume placé est constitué de telles constructions neuves » précise Aurélie Mestanier, du cabinet immobilier Max-im.
