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Le marché de l’immobilier de bureaux en Alsace s’est inscrit l’an dernier en baisse au niveau des transactions. La diminution n’inquiétait pas outre mesure les cabinets commercialisateurs. Ils se montraient plutôt optimistes quant à un rebond en 2020… mais c’était avant l’épidémie du Covid-19. Depuis, le télétravail expérimenté à marche forcée, et qui a prouvé sa faisabilité à grande échelle, peut poser à court terme le redimensionnement des bureaux et l'optimisation des mètres carrés.
A Strasbourg, la demande placée (satisfaite) a reculé d’environ 10 % sur un an. Elle est mesurée entre 62.900 m2 (chiffre de Rive Gauche CBRE) et 64.900 m2 (Cushman & Wakefield) en 2019. « Nous sommes restés cependant dans la moyenne décennale », tempère Olivier Braun, directeur de Rive Gauche CBRE. Celui-ci se soucie davantage de la baisse du nombre de transactions, passées en un an de 228 à 171 et d’une diminution des opérations de plus de 1.000 m2 unitaires.
De fait, Strasbourg reste un marché de surfaces petites : 85 % des transactions, en nombre, ont concerné des bureaux de moins de 500 m2, un pourcentage parfaitement égal à celui de la demande qui s’est exprimée auprès de BNP Paris Real Estate. La transaction moyenne se situe à 330 m2, note Cushman & Wakefield.
« Le marché demeure majoritairement locatif, à 54 %. Mais cette proportion diminue, du fait de la conjonction des taux d’intérêt bas pour l’acquisition et de l’émergence plus marquée de produits spécifiquement dédiés à la vente », commente Vincent Triponel, directeur associé de Cushman & Wakefield à Strasbourg
L’engouement pour les constructions neuves ne s’est pas démenti : elles concentrent plus de 40 % de la demande placée. « Le neuf qui était disponible au 1er janvier 2019 a été consommé en une seule année dans sa grande majorité », observe Florian Munch, directeur adjoint Est de BNP Paribas Real Estate.
Les bureaux de retour au centre-ville de Strasbourg
Mais ce neuf reste proposé en quantité insuffisante, estiment de concert les trois cabinets. Ils observent toutefois sa relance : + 12 % en un an s’agissant de l’offre disponible à un an selon BNP Paribas Real Estate (soit 32.300 m2 pour un total d’offre de 112.700 m2, lui en baisse de 6 % suite à la réoccupation de bureaux de seconde main). En offre immédiate, le neuf représente 24.650 m2 à fin 2019 selon Rive Gauche CBRE, soit une part de 20 % qui n’était plus atteinte depuis quelques années.
La relance du neuf va se confirmer… si les chantiers ne sont pas paralysés durablement par le coronavirus. Fait nouveau, c’est surtout en centre-ville qu’elle va se matérialiser. En cours d’année doivent se livrer le « Vision » de Nexity (5.200 m2) et l’ « Online » de Lazard Group (6.500 m2) dans Archipel-Wacken, ainsi que le Racine de Duval à Cronenbourg. Sont ensuite attendus, notamment le Cube de Lazard (6.000 m2) et le Starlette de Kaufman & Broad (20.000 m2) dans le quartier Deux-Rives.
« Il importe de ne pas tout concentrer sur le Wacken au centre-ville, car de la demande s’exprime ailleurs, notamment dans les faubourgs comme Cronenbourg », souligne Vincent Triponel.
L’offre future certaine atteint 41.700 m2 jusqu’en 2022 selon Rive Gauche CBRE. Avec les dépôts de permis réalisés ou prévus, elle grimpe à 88.000 m2 dans les deux ans dans le compteur de BNP Paribas Real Estate.
Relire l’article de Traces Ecrites News sur le quartier Deux-Rives.
La fin de dix années de relocalisations de sociétés de la place de Mulhouse ?
Le Carmin (4.000 m2) © a.Blanck Studio d'Architecture – ci-dessus– et le Platinium (6.000 m2) © Anma Achitectes,/Nicolas Michelin – ci-dessous –, deux des trois programmes qui devraient être livrés courant 2021 dans le quartier de la gare de Mulhouse.
A Mulhouse, l’année 2019 s’est également terminée en baisse en terme de demande placée : 14.300 m2 soit moins 28 % selon le cabinet IDRE (membre de CBRE) et 16.000 m2, moins 15 % selon BNP Paribas Real Estate, avec peu de transactions de taille. « Mulhouse peut légitimement viser le seuil de 20.000 m2», estime Jean-Marc Peter, le responsable local.
L’absence d’opérations en comptes propres est mis en avant par IDRE. Le directeur de l’agence mulhousienne Alexandre Bucher voit aussi « peut-être la fin d’un cycle de près de dix ans de relocalisations de sociétés de la place mulhousienne » à l’intérieur de l’agglomération. La transaction moyenne a baissé en un an de 304 m2 à 220 m2, selon IDRE. Le marché a toutefois été animé par les prises en occupation dans le village numérique du KMØ.
Relire l’article de Traces Ecrites News : Le KMØ à Mulhouse rapproche les mondes de l’industrie et du numérique.
Par ailleurs, le marché mulhousien a pâti d’une insuffisance d’offre neuve, selon les deux cabinets, sans que le seconde main puisse le compenser. Avec 40.800 m2 à fin 2019, le niveau des surfaces disponibles « n’ont jamais été aussi bas depuis dix ans », observe IDRE.
Mais comme à Strasbourg, l’espoir d’un rebond du neuf émergeait avant le 17 mars, et là aussi dans le sens d’un rééquilibrage vers le centre-ville. « On assiste sans doute à la construction des derniers programmes neufs avant un certain temps au Parc des Collines », note Jean-Marc Peter, en référence aux programmes d’investisseurs privés Equinox (2.000 m2 livrés) et Panorama (3.000 m2 en fin de chantier) dans cette zone périphérique qui a tiré le marché ces dernières années. La prise de relais est prévue dans le quartier de la gare, courant 2021, par trois programmes : Le Carmin (4.000 m2), l’Elpida (3.000 m2) et le Platinium de 6.000 m2 développé par Linkcity.
