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Le marché de bureaux à Strasbourg semble s’installer durablement au-dessus des 70.000 m2 de transactions annuelles. Le neuf immédiatement disponible se fait rare en l’état des programmes annoncés dans les deux ans. Même pénurie de locaux d’activités et d'entrepôts avec à peine 6 mois de stock disponible par rapport à la vitesse de sa consommation l’an dernier.
Face à une demande placée de plus en plus dynamique, le plancher historiquement bas atteint par l’offre tertiaire neuve à Strasbourg (67) constitue le principal motif de préoccupation des cabinets-conseils qui ont récemment présenté leur étude de marché 2021 pour l’agglomération alsacienne. « Avec 14.550 m2 en fin d’année dernière, le neuf immédiatement disponible représente à peine 10 % du total de (139.250 m2). Il est absorbé quasi-instantanément », observe Olivier Braun, directeur de CBRE Rive Gauche.
La pénurie devient extrême au centre-ville : à peine… 3.260 m2 immédiats y sont recensés par le même cabinet alsacien, alors qu’il est particulièrement recherché. L’an dernier, il a capté près de la moitié des transactions totales, mesurées à 75.000 m2 par BNP Paribas Real Estate et CBRE Rive Gauche et à près de 79.000 m2 par Cushman & Wakefield (C&W).
Ce bilan conserve à Strasbourg sa 10ème position parmi les métropoles régionales de France dans le recensement de BNP Paribas Real Estate. Il ne marque qu’une légère progression, de 2 %, par rapport à 2020 selon CBRE Rive Gauche (+ 19 % toutefois hors les comptes propres, surtout constitués du nouveau siège dans la zone portuaire de Soprema, le leader mondial de l’étanchéité pour le bâtiment). Mais l’année Covid s’était soldée par une croissance significative à Strasbourg, contrairement aux autres agglomérations qui avaient chuté. « C’est la quatrième fois en cinq ans que le marché franchit les 70.000 m2, signe qu’il s’installe durablement à ce seuil », commente Florent Munch chez BNP Paribas Real Estate Est.
A condition que l’offre suive... Ce qui serait loin d’être le cas en l’état des programmes annoncés dans les deux ans. En 2023 est prévue notamment la livraison du Lignum du promoteur local Kieffer pour 7.300 m2 à l’Espace européen de l’entreprise de Schiltigheim au nord de l’agglomération, voire du Terranova de Proudreed (5 100 m2 au Parc des Forges) et du Cube de Lazard Group (5 000 m2 sur l’avenue du Rhin). L’année suivante, est attendue la seconde tranche de 15.000 m2 du bâtiment Osmose d’Icade Promotion dans Archipel.
Les petites surfaces de moins de 500 m2 toujours très recherchées
La dynamique des transactions a résulté de deux tendances en 2021. D’une part, la bonne cadence des prises d’occupation de taille selon les standards strasbourgeois : 10 d’entre elles ont dépassé les 1.000 m2 unitaires pour concentrer la moitié de la demande placée. Les banques ont trusté les premières places du palmarès, et pour des implantations dans le quartier Archipel voisin des institutions européennes : le Crédit Mutuel ( 5.300 m2), sa filiale Euro-Information (4.100 m2) et le Crédit agricole (4.900 m2).
Le cœur de marché constitué du segment des moins de 500 m2 a bien fonctionné, représentant 90 % du nombre de transactions, lui-même auteur d’un record, à 246 selon C&W. « On peut l’analyser comme le fait que le tissu de PME, qui anime notre marché, n’a pas été concerné autant que les groupes par la montée du télétravail, du moins pour l’instant, si bien que sa demande exprimée n’a pas fléchi », commence Laurence Lutz, consultante bureaux chez C&W Strasbourg. La tension offre/demande ne se répercute pas fortement sur les loyers, hormis le top qui a franchi la barre des 200 € hors taxes et hors charges le mètre carré annuel.
Dans les locaux et entrepôts, moins d’un an d’offre par rapport à sa vitesse d’écoulement
L'entrepôt du transporteur-logisticien Kimmel à Thal-Drulingen (Bas-Rhin), qui vient de finir sa commercialisation. © LCR
Le grand écart se confirme aussi pour les locaux d’activités et la logistique, selon l’analyse de CBRE Rive Gauche. Au point que l’une et l’autre de catégories d’actifs présente une situation d’à peine 6 mois de stock d’offre disponible par rapport à la vitesse de sa consommation l’an dernier. Pour les locaux pour PME et artisans, l’offre a diminué de 20 % l’an dernier, à 224.120 m2, alors que la demande placée a grimpé en flèche, de 38 %, à 355.380 m2.
« Face à cette pénurie d’offre, les preneurs se construisent eux-mêmes leurs bâtiments, en mode clés en main », observe Sandrine Reslin, consultante locaux et entrepôts du cabinet. La part du neuf dans l’offre tombe à 13 %, ce qui rend le stock de plus en plus vieillissant et inadapté. L’espoir vient surtout du nouveau Parc du Ried que Brownfields lance cette année sur 40 hectares pour un potentiel bâti d’environ 80.000 m2 à Hoerdt au nord de Strasbourg, dans le prolongement de son Ecoparc rhénan sur l’ex-raffinerie à Reichstett-Vendenheim, désormais presque rempli de ses 150 000 m2.
En logistique (entrepôts de plus de 5.000 m2), la demande placée record de 210.400 m2 en 2021, supérieure de 42 % à la moyenne décennale, trouve face à elle une offre disponible en recul de près d’un quart en un an à 160.600 m2. « Et ce stock a encore fondu de presque moitié depuis le début de cette année », renchérit Sandrine Reslin, en référence notamment à la fin de commercialisation à Thal-Drulingen du transporteur Kimmel et aux prises à bail à Brumath, dont FM Logistic.
Pour trouver les surfaces dans un tel contexte, les preneurs se les font construire, comme dans le cas des locaux d’activité : 93 % des transactions de 2021 se sont déroulées en mode compte propre. Quatre d’entre elles ont dépassé les 20.000 m2 selon le recensement de CBRE Rive Gauche : Sermès (matériel électrique) à Dachstein pour 28.300 m2, SEW-Usocome (mécanique) et FM Logistic tous deux à Mommenheim pour 24 500 m2 et Lidl à Entzheim (24 000 m2).
« La production d’offre neuve certaine, elle, est au plus bas », estime le cabinet-conseil, qui ne recense qu’une opération lancée autrement que pour soi-même, celle de Jung Logistique à Dambach-la-Ville pour 24.000 m2 en deux parties (livrables à la fin de cette année).
