La pénurie d’offre fait planer sa menace sur l’immobilier d'entreprise dijonnais

L’année 2023 sera globalement bonne pour l’immobilier d’entreprise dans l’agglomération de Dijon et alentours. Mais les professionnels redoutent un assèchement généralisé de l’offre pour les prochaines années, à l’instar de ce qui se produit déjà dans la logistique.

Ils ne sont pas alarmistes, mais ne cachent pas une certaine inquiétude quand même. Les professionnels de l’immobilier d’entreprise de Dijon ont livré leur analyse en fin de semaine dernière à l’occasion de la publication de l’édition 2023 de l’observatoire local dédié Imdex. Leur verdict : la pénurie se profile, que ce soit sur l’offre de bureaux, de locaux d’activité ou d’entrepôts.

Cette situation est déjà réalité pour la dernière catégorie : les grandes surfaces logistiques sont devenues une denrée rare, les quelques offres trouvent preneur en moins de temps qu’il n’en faut pour publier l’annonce. « Nous avons l’exemple d’un entrepôt de 6.000 m² à Gevrey-Chambertin, le précédent occupant n’avait même pas fini de vider les lieux que son successeur déposait déjà ses premières palettes ! », confie un professionnel. « Trois entrepôts majeurs étaient disponibles en début d’année, ils sont tous commercialisés cet automne », confirme Mikaël Cretin, le directeur du bureau de Dijon de BNP Paribas Real Estate.

Dans le bassin dijonnais, les entrepôts constituent un micro-marché – tellement « micro » que de 2018 à 2022, le volume de transactions a été nul ou presque. Cette année, il s’achemine vers 25.000 m² placés, en cinq opérations seulement. Si des implantations ont été réalisées ou sont en cours dans la nouvelle zone Beauregard à Longvic (Giphar et Urgo), la logistique ne fait clairement pas partie des priorités de Dijon métropole. Et de toute façon, aucun foncier vaste n'est disponible pour créer des parcs logistiques comparables à ceux de Fauverney, Gevrey-Chambertin ou Beaune (Côte-d'Or).

Un marché « tendu » pour les locaux d'activité 

Le marché des locaux d’activité,quant à lui, « est orienté à la baisse », observe Amandine Coiffé, chargée de mission aménagement économique du territoire à la chambre de commerce et d’industrie Côte-d’Or Saône-et-Loire - Métropole de Bourgogne. Au premier semestre, 25.000 m² ont été placés, alors qu’à peine 40.000 étaient disponibles en janvier, soit deux fois moins qu’à la même période en 2019, avant la crise sanitaire.

L’exercice 2023 devrait se terminer avec 38.000 m² transactés, soit un tiers de moins qu’en 2022 et loin des 90.000 de 2021 – année quelque peu faussée toutefois par la signature de Savoye à Beauregard, sur 20.600 m². « L’offre est rare, le marché est tendu », constate Mikaël Cretin. « En 2016, première année d’existence de notre observatoire Imdex, 130.000 m2 étaient disponibles sur le marché dijonnais », se souvient Florent Puchot, directeur d’Arthur Loyd Dijon.

Fait aggravant : les locaux disponibles sont de petite taille. « Pour des demandes supérieures à 1.000 m², nous ne disposons pas de solution immédiate », déplorent les professionnels. « Sur ce marché des locaux d’activité, les entreprises qui ne trouvent pas dans la métropole vont chercher plus loin, analyse Damien Voisenet, directeur du bureau dijonnais de Cusham & Wakefield . À la différence du marché des bureaux qui, lui, reste urbain. »

Engager de nouveaux programmes tertiaires, une priorité

Les transactions de bureaux, elles, vont connaître un bon millésime  2023. « Avec 7.000 m² enregistrés, nous avons connu le meilleur premier semestre depuis 2019 », souligne Damien Voisenet – encore faut-il préciser que, cette année-là, BP Informatique avait signé pour les 10.000 m² de la tour Sigma, ce qui relativise à nouveau le bilan. L’année pourrait se boucler à 33.000 m², l’accélération étant due à trois opérations de plus de 1.000 m² chacune et surtout au gros contrat signé en plein centre-ville (fait assez rare pour être souligné), que constitue l’implantation du futur siège des Laboratoires Urgo Helthcare dans l'îlot Dauphine.

Le résultat est conforme à la tendance des dernières années. Il faut toutefois analyser dans le détail les particularités du marché tertiaire dijonnais : des petites surfaces y constituent l’essentiel des transactions (les locaux de moins de 250 m² représentent 75 % des signatures) et les locations en concentrent 79 %.. « Cette bonne santé pour les bureaux s’explique par l’importance des volumes livrés actuellement, correspondant à des programmes engagés il y a deux ou trois ans », analyse Mikaël Cretin. Quid de la suite ? « Peu de nouveaux programmes sont engagés, nous allons vers un creux dans l’offre », estiment les professionnels.

La question, quelle que soit la typologie de biens, est donc posée sur le territoire de Dijon métropole : l’offre est ou va rapidement s’avérer insuffisante au regard des besoins des entreprises locales, handicapant leur capacité à conduire leur développement. Cette pénurie prévisible interroge également la possibilité d’implanter de nouvelles sociétés. Le foncier ne manque pourtant pas : à Valmy 3, un total de 130.000 m² de bureaux est prévu sur 12 hectares, mais les programmes en cours (Pepper et son presque jumeau Spicy, Linkcity…) ont déjà largement trouvé preneurs.

Pour l’activité industrielle ou logistique, Beauregard affiche quasiment complet ; reste l’Écoparc Dijon-Bourgogne, soumis à des conditions d’implantation sélectives. Dans une agglomération où il ne subsiste quasiment plus de friches, la réhabilitation du patrimoine existant constitue donc un enjeu majeur.