L’observatoire de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or, IMDEX (*) qu’a récemment publié la CCI 21, fait un triple constat sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Dijon. La pénurie de bureaux neufs conduit à une tension sur les prix. Les petites surfaces de locaux d’activités ne rencontrent pas la clientèle à laquelle elles s’adressent. L’offre logistique se réoriente vers des entrepôts plus modestes. Quant à l’offre foncière, elle est dimensionnée à 60 hectares, concentré sur trois parcs d’activité : L’Ecopole Valmy III, l’Ecoparc Dijon Bourgogne et Beauregard.


• Bureaux : près de 40.000 m2 commercialisés en 2019

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La tour de bureaux Sigma à l'issue de sa rénovation en cours. La plus grande partie sera occupée par les services informatique du groupe BPCE. © Arte Charpentier, NM Architectes (Nancy) et Art & Fact (Dijon)

« Une année exceptionnelle », « du jamais vu » : ainsi les principaux promoteurs immobiliers de la place dijonnaise, fournisseurs des données de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or, IMDEX (*), récemment publié, qualifient-ils le marché des bureaux en 2019 dans l’agglomération de Dijon. Le volume des transactions a grossi de 54%, ce qui représente 39.718 m2 commercialisés. 

Deux opérations d’envergure contribuent largement à ce résultat : Sigma qui a consisté à réhabiliter la tour Mercure près de la gare de Dijon pour y héberger, sur 6.780 m2, le service informatique du groupe BPCE et quelques autres entreprises, et les 3.009 m2 rénovés dans le quartier des Grésilles, pour accueillir l’Ecole Spéciale des Travaux publics (ESTP) en attendant la construction d’un campus près de l’Université. 

Ces transactions de taille ne doivent pas masquer la prépondérance de petites surfaces (30% de moins de 250 m2) qui traduit le dynamisme de la demande en terme de volumes, émanant principalement d’entreprises locales qui cherchent plus de place ou de confort. 

Aux deux tiers, l’offre de bureau est de seconde main, ce qui explique que le centre-ville fut le plus demandé et proposé en 2019, « car il dispose de parkings publics », devant le parc technologique de l’Europe (au nord de la ville). En attendant le démarrage de nouveaux programmes (**), la Zac Valmy n’est plus aujourd’hui au coeur des centres d’intérêts des échanges immobiliers.
Si l’offre tertiaire neuve venait à persister, des tensions sur les prix sont à prévoir, estiment les professionnels. L’offre immédiatement disponible s’élève à 37.000 m2, ce qui représente guère plus d’une année de transactions si l’activité économique reste soutenue.  

(*) - Les promoteurs Arthur Lyod, BNP Paris Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Noeva Immobilier et Voisin immobilier.
(**) - Parmi les nouveaux programmes lancés par la Splaad, aménageur de la ZAC Valmy, trois immeubles de bureaux par le bisontin JPR Invest avec une première tranche de 3.700 m2 sur cinq étages, espaces pouvant aller de 60 m2 à 700 m2 (disponibles à la location ou à la vente). à livrer en 2021.

Tension sur les prix.  Les valeurs locatives sont en légère hausse, en raison de la faiblesse de l’offre en bureaux neufs « qui persiste » :  150 à 160 € au centre-ville et 135 à 150 € en périphérie. Même effet pour les prix de vente au m2 : 2.500 à 3.000 € en centre-ville et 1.500 € à 2.500 € en périphérie.

 

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• Immobilier d’activités : inadéquation de l’offre et de la demande

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La plus grosse transaction de locaux d'activités en 2019 : l'achat des 7.095 m2 de l'ancien site de l'équipementier TRW à Longvic par Tracer Urban Nature, spécialiste des murs végétalisés. © Tracer

Quelques belles transactions sont à mettre à l’actif de l’immobilier d’activités ces quinze derniers mois : la vente en 2019, via CBRE Impact, de l’ancien site de TRW (7.095 m2) à Tracer et des anciens locaux de Pâtiprestige, à Sennecey-lès-Dijon (4.792 m2) à DIB Production, a suivi la cession, de nouveau via CBRE Impact, des 20.000 m2 de Schneider Electric fin 2018 à Erdé. Aussi, est-il, délicat pour les professionnels de l’immobilier de mesurer la réalité du marché des locaux d’activités. Quelques 67.000 m2 se sont échangés en Côte-d’or en 2019, principalement dans l’agglomération dijonnaise.
Fait marquant cependant, l’augmentation du nombre de transactions concernant des petites surfaces (+23% dont + 40% entre 1.000 et 2.000 m2) qui traduit « une vraie reprise de l’activité industrielle. » L’offre disponible assez confortable, de 80.300 m2, masque cependant une inadéquation de l’offre et de la demande.
Faute de foncier dans l’agglomération dijonnaise, les promoteurs proposent des petites surfaces (300-400 m2) dans des copropriétés (type villages d’entreprise) qui, précisent-ils, ne séduisent pas la clientèle de ce segment, des artisans et des petites entreprises. Ils n’entendent cependant pas renoncer à ce type de produit, contraint par le PLUIH (plan local d’urbanisme intercommunal) d’économiser des terrains : « Il faut que les utilisateurs s’adaptent à la pression foncière. »

 

BPBFC


• Logistique : la fin des grandes surfaces

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L'offre d'entrepôts dans l'agglomération de Dijon présente de modestes surfaces destinées à la livraison du dernier kilomètres.  © CBRE Impact

Avec 31.000 m2, l’offre en entrepôts logistiques dans l’agglomération dijonnaise est très faible et elle n’a pas vocation à se développer. Les 12.000 m2 vendus l’an dernier (à vérifier) à l’équipementier automobile JTEKT à Gevrey-Chambertin, aux portes de l’agglomération, est certainement l’une des dernières grosses transactions. Les échanges se situent plutôt autour de 6.000 m2 – Specific Log, Geodis, GRG –.
Et désormais, la collectivité comme la profession s’emploient plutôt à satisfaire la demande de messageries pour la livraison du « dernier kilomètre » dont les besoins sont plus proches de 2.000 m2 que de 5.000 m2.
Une opportunité en blanc d’un parc logistique entre Dijon et Beaune ne serait pas de refus, estiment les professionnels. Reste que le transfert de la logistique à la campagne ne reçoit pas les faveurs des élus concernés (Lire à ce sujet l’encadre de l'article de Traces Ecrites News : Les ingénieurs du bâtiment et du numérique interpellent les professionnels de l'immobilier)

En 2019, les mêmes professionnels de l’immobilier avaient tiré la sonnette d’alarme sur a pénurie d'offre. Lire ici l'article de Traces Ecrites News.

 

Le bilan 2019 de l'observatoire de l'immobilier de Côte-d'or peut être téléchargé sur le site de

invest

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