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Les derniers chiffres de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or, IMDEX, alimenté par six spécialistes de la transaction et animé par Invest in Côte-d’Or, l’outil de promotion de la CCI, posent la question de l’attractivité de la métropole dijonnaise. A elle seule, la vente par CBRE, de l’ancien site de Schneider Electric au fabricant de remorques Erdé, représente plus du tiers des ventes de locaux industriels conclues en 2018. Une autre opération significative, dans l’immobilier de bureaux cette fois, signée fin janvier (donc non comptabilisée dans le bilan 2018) par BNP Paribas Real Estate porte sur 9.503 m2 dont 6.732 m2 seront occupés en 2021 par les services informatiques du groupe bancaire BPCE.
Les six professionnels partenaires (Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Noeva Immobilier et Voisin Immobilier) de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or IMDEX créé par Invest in Côte-d’Or, l’outil de promotion de la CCI, étaient unanimes hier 7 mars à la présentation du bilan 2018 du marché immobilier de bureaux et des locaux d’activités en Côte-d’Or. Plusieurs facteurs freinent le marché à Dijon qui capte l’essentiel des transactions du département (97% du volume des ventes de bureaux, 82% pour les locaux industriels et 49% pour la logistique).
La pénurie de programmes neufs à Dijon – constatée depuis 2016 - Lire ici) – explique un recul de 33% des transactions de surfaces de bureaux qui se sont établies à 25.049 m2 en 2018 sur une offre disponible de 41.800 m2.
L’offre de seconde main, par défaut, a concerné 67% des ventes est vétuste, voire obsolète. Ces bureaux construits dans les années 1970-80 qui ne sont pas accessibles aux handicapés et pour beaucoup, sont de véritables passoires thermiques, ont toutefois une qualité : leur taille est mieux adaptée à la demande des PME, qui porte sur moins de 1.000 m2. En 2018, c’est dans le parc technologique de l’Europe près de la Toison d’Or que se sont réalisées la majorité des transactions de bureaux de seconde main.
La pénurie de programmes de bureaux neufs trouve plusieurs explications, selon les professionnels. « Dijon attire peu les investisseurs institutionnels nationaux qui pourraient construire en blanc [sans avoir forcément trouvé d’occupant au moment de la construction, ndlr ] avec une prise de risque ; pourtant le taux de rendement, de 6-7%, est attractif et supérieur aux grandes métropoles », constatent-ils.
Le PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) dont la nouvelle version sera prochainement soumise à l’enquête publique, est aussi un frein, estiment-ils, car il contient des règles d’urbanisme et de construction contraignantes comme le nombre de places de stationnement et des lots pas forcément divisibles. « Nous espérons être entendus des collectivités locales et que le nouveau règlement apportera des réponses. »
Un marché tertiaire moins dynamique qu'à Metz et Nancy
Dans leur analyse du marché, les opérateurs de la transaction immobilière ont également souligné que Dijon est « à la traîne » en matière d’espaces de coworking au centre-ville de taille moyenne (les espaces existants relevant d’initiatives individuelles ou associatives sont des petites surfaces). « C’est l’une de nos missions au Mipim qui a lieu du 12 au 15 mars à Cannes, trouver des opérateurs dans le domaine », leur a précisé Danièle Juban, déléguée à l’Attractivité de Dijon Métropole.
Pour enfoncer le clou, l’observatoire de l’immobilier fait une comparaison avec les villes de l’Est de taille similaire. Dijon se situe derrière Metz qui a vendu 43.000 m2 de bureaux en 2018 et Nancy avec 34.000 m2. (Source BNP Paribas Real Estate).
Les deux sites travaillaient parallèlement. Cette configuration restera t-elle la même avec les 21.473 m2 que lui a vendu CBRE Impact en fin d’année dernière ? L’industriel, plusieurs fois contacté, n’a pas donné suite.
Concernant les locaux industriels, la hausse des transactions de 18% en 2018 est toute relative. Car 20% des transactions réalisées représentent 70% du volume vendu. La reprise par Erdé (voir ci-dessus), fabricant de remorques, des anciens locaux de Schneider Electric (21.473 m2) à Longvic représente à elle seule plus du tiers des ventes de locaux industriels réalisées l’an dernier qui totalisent 57.261 m2. Un autre tiers concerne des surfaces entre 2.000 et 5.000 m2 parmi lesquelles la relocalisation de GRDF (2.823 m2) sur la même zone industrielle.
Les affaires conclues en 2018 posent dans ce secteur aussi la question de l’attractivité de Dijon. Car à 92%, il s’est agi d’un développement ou d’un déménagement d’entreprises locales.
Les indicateurs peuvent virer au vert : l’offre disponible de 59.500 m2 est jugée « suffisante », dès lors que les aménageurs – principalement la Splaad, société publique locale d’aménagement de l’agglomération dijonnaise – saura adapter les parcelles à la demande, bien dimensionnée pour les grosses PME, mais inadaptée pour les artisans.
Un marché actif pour la messagerie
C’est la logistique qui présente les perspectives les plus engageantes. Déjà en 2018, les transactions d’entrepôts ont augmenté de 614% (25.704 m2) grâce à quelques belles installations comme Mondial Relay (4.700 m2) ou Bericap (6.000 m2) mais aussi grâce aux activités de messagerie liées au e-commerce.
Le développement des activités dites du dernier kilomètre ont pour conséquence d’augmenter le prix moyen à la location (72 à 75 €, le double des prix pour l’entreposage). L’offre logistique classique est revanche devenue, elle aussi, obsolète à cause du renforcement des normes ICPE qui demandent un équipement en sprinklers notamment. Au plan départemental, il est a noter également la finalisation de la vente du Parcolog à Beaune, vaste plateforme logistique installée il y a une dizaine d’années qui vient de trouver les occupants de ses derniers lots, d’une surface de 17.500 m2.
Le passage en revue du marché immobilier n’a pas omis de souligner les délais « trop longs » d’instruction des permis de construire et autres autorisations administratives. « François Rebsamen [le maire de Dijon et président de Dijon Métropole, ndlr] nous avait pourtant promis de les réduire à quatre mois », a rappelé Francis Pennequin, entrepreneur de travaux publics et élu consulaire, en même temps qu’il soulignait « une inquiétante inadéquation entre l’offre et la demande. »
L’année 2019 démarre bien pour les statistiques des transactions immobilières à Dijon, avec la vente à leurs futurs occupants des 9.503 m2 de bureaux de la Tour Mercure, rebaptisée Sigma, dans le quartier de la gare. Principal investisseur, la SAS Sigma 5A réunit autour du crédit-bailleur régional Batifranc, des banques régionales : la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole ainsi que la Caisse des Dépôts. Cette société civile immobilière achète la tour elle-même et ses 6.732 m2 sur 9 étages qui seront loués aux services informatiques du groupe BPCE, l’organe central commun à la Banque Populaire et à la Caisse d'Épargne.
Localisées aujourd’hui à Longvic où sont employées 230 personnes, ces équipes dédiées à l’infogérance et aux systèmes logiciels ont vocation à être complétées par d’autres basées aujourd’hui à Paris, avec un objectif de 300 personnes. « La localisation près de la gare est un élément différenciant dans ces métiers très spécialisés qui ont besoin d’être en contact régulier avec le siège du groupe », commente Bruno Duchesne, directeur régional de la Banque Populaire Bourgogne-Franche-Comté.
Linkcity, filiale développement immobilier de Bouygues Construction, est le promoteur de l’opération d’une vingtaine de millions d’€. Les travaux confiés à l’agence dijonnaise de Bougyues Bâtiment Nord Est viennent de démarrer dans la partie basse. Il s’agira de désosser le bâtiment pour le rhabiller dans les normes réglementaires actuelles avec l'objectif de décrocher la certification environnementale Breeam. Un chantier de 9 mois qui sera suivi d’un second de 15 mois, cette fois dans la Tour, pour une livraison en 2021.
