A Dijon, le marché de l’immobilier d’entreprises n’a pas été particulièrement souffert de la crise sanitaire. L’offre tertiaire est bien équilibrée. En revanche, la pénurie de petites surfaces industrielles se confirme.


L’année 2020 s’est terminée par un recul marqué du volume des transactions des locaux d’activités dans l’agglomération dijonnaise : 40.737 m2 ont été commercialisés, ce qui représente 36 % de moins qu’en 2019, certes une année record. La crise sanitaire n’y est pas pour grand chose, conviennent les opérateurs de la transaction immobilière réunis au sein de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or, IMDEX. Si des ventes ont pu être retardées à cause du confinement, elles ont été conclues dans l'année et les demandes demeurent dynamiques, preuve de la confiance des acteurs économiques, du moins à fin 2020.



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La raison de ce recul est à chercher ailleurs. Le constat avait déjà été fait en 2019, et l’édition 2020 de l’observatoire IMDEX qu’anime Invest in Côte-d’Or, l’outil de promotion de la CCI de Dijon qui l’a rendu public hier 2 février, le montre une nouvelle fois : il y a une réelle pénurie de bâtiments et de terrains pour l’industrie dans l’agglomération dijonnaise.

Les petites surfaces, de 500 m2 à 1.000 m2 sont rares et les opportunités de foncier pour les bâtir tout autant. Les locaux d’activité de seconde main eux aussi, se méritent. « Pour une offre, nous avons 8 à 10 candidats », témoigne Florent Puchot, co-gérant d’Arthur Lyod, l’un des six spécialistes de la transaction en immobilier d’entreprise qui alimentent cet observatoire, avec BNP Paribas Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Noeva Immobilier et Voisin Immobilier.

 

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Un exemple de programme mixte pour les PME industrielles : Alsei construit 9.600 m2 de locaux d’activités, de bureaux et de services, à la place de l’entrepôt Stef dans la zone Cap Nord à Dijon.


L’absence d’opportunités s’explique par le fait que la plupart des PME, lorsqu’elles veulent s’agrandir, souhaitent rester propriétaires de leur bien et que les zones industrielles de l’agglomération dijonnaise sont, soit remplies comme Cap Nord, soit réservées à des tailles supérieures comme Beauregard, la dernière née au sud de Dijon (un potentiel de 350.000 m² de surface de plancher) où Savoye est en train de construire sa nouvelle usine de 13.000 m2.
D’autres zones d'activité sont "ciblées", comme l’Ecoparc Dijon Bourgogne, entre Quétigny et Saint-Apollinaire, 115 hectares donnant la priorité à du service à l’industrie : pas question donc d’y installer une entreprise de mécanique ou de métallurgie.

Conséquence logique, les prix sont à la hausse, à la vente (1.000 à 1.300 € dans le neuf, 400 à 800 € pour la seconde main) comme à la location (70 à 90 € le m2 dans le neuf, 45 à 75 € en seconde main). La solution, explique Mikaël Cretin, directeur de BNP Paribas Real Estate Bourgogne-Franche-Comté à l’intention des utilisateurs, est le « multiparc », un bâtiment en copropriété divisible sur mesure avec locaux d’activités et bureaux.

 

Un marché de bureaux jugé « bien équilibré »

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Le permis de construire 10.000 m² d’espaces de bureaux par Patriarche Immobilier au sein de l’Écopôle Valmy 3, à Dijon, a été obtenu en octobre 2020. © Bart x Patriarche

 
Si l’on constate aussi une baisse des transactions d’immobilier de bureaux (30.000 m2 en 2020, moins 24%), les raisons sont tout autres. 2020 ne supporte pas la comparaison avec 2019, une année qualifiée «  d’exceptionnelle avec la livraison d’une grande surface au centre-ville de Dijon », rappelle Damien Voisenet, co-gérant de Cushman & Wakefield. Et en ce moment, on constate le « trou d’air » habituel qui évite de saturer un marché essentiellement de renouvellement, et qui montre de manière constante un « bon équilibre » de l’offre (35.400 m2 disponibles aujourd’hui) et de la demande. 

La Covid-19 n'a pas freiné le marché même si « les investisseurs se montrent plus prudents, notamment dans le neuf. » Dijon, où la demande annuelle de très grandes surfaces de bureaux se compte sur les doigts d’une main, n’a pas subi la baisse approchant les 40% de la plupart des grandes métropoles. « Les grands utilisateurs ont posé leur stylo pour adapter leur stratégie immobilière aux futurs usages du bureau avec le développement du télétravail », explique Stanislas Leborgne, directeur Régions chez CBRE.

 

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Conséquence de cette stabilité, les prix de vente n’ont pas bougé au centre-ville de Dijon comme en périphérie, ni dans le neuf (2.000 à 2.800 € le m2 à la vente, ni en seconde main (900 € jusqu’au double). Les loyers non plus (de 150 à 165 € le m2 neuf et 90 à 150 € en seconde main). Peut-être un frémissement à la hausse pourrait se faire sentir cette année. Car l’offre restera restreinte encore pendant un ou deux ans, le temps que les nouveaux programmes dans les cartons des promoteurs, passent au stade du chantier.

Les opérateurs de la transaction évaluent à 48.000 m2 les programmes neufs en cours de commercialisation et livrables à partir de 2023.  Les principaux programmes à venir sont situés à Valmy, dans le nord de Dijon, où plusieurs promoteurs commercialisent des projets : le groupe Lazard (12.000 m2), Patriarche (10.000 m2) et le bisontin JPR Invest (une première tranche de 3.800 m2 de bureaux suivie de deux autres de 6.400 m2 au total).

 

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