Immobilier de bureaux : la pénurie s'annonce à Dijon

IMMOBILIER tertiaire / BOURGOGNE. Dans l'agglomération de Dijon, l'offre neuve d'immobilier de bureaux est dans le creux de la vague, mais les ventes reprennent.

Ce marché en dents de scie n'est pas nouveau. Il s'accentue en raison d'un taux de commercialisation croissant avant que les promoteurs ne posent la première pierre.

 

 

L'immobilier de bureaux est agité à Dijon. Depuis cinq ans, le marché du neuf fonctionne en dents de scie : avec ses 7100 m2 disponibles en fin d'année dernière, l'offre est aujourd'hui loin des 18 200 m2 mis sur le marché en 2012.

 

Plusieurs explications à cet état des lieux. Les transactions reprennent.  Avec 20 900 m2 commercialisés en 2014 (hors comptes propres, c'est-à-dire construit sur mesure pour un client), les ventes et locations, neuf et seconde main confondus, affichent la meilleure performance des trois dernières années et puisent sur un stock faible.

 

« Le parc Valmy (NDLR : la dernière née des zones d'activités dans le nord de Dijon lancée en 2011) a généré une sur-offre en immobilier tertiaire car tout a été commercialisé en même temps et la crise est arrivée à ce moment là », commente Mikaël Cretin, directeur adjoint de BNP Paribas Real Estate en Bourgogne.

 

Alors, les promoteurs ont remballé une partie de leurs projets dans leurs cartons. Ou retardé le lancement des tranches suivantes, à l'instar de l'Alsacien Lazard à la cité des affaires, au cœur de Dijon  : la tour du Marbotte Plazza (près de 7000 m2 dont les dernières surfaces ont été vendues l'an dernier à Ranstad), attend toujours sa sœur jumelle.

 

Projets en panne

 

D'autres projets restent d'actualité, sans pour autant l'entrevue d'une première pierre. Porté par Icade Promotion, Novacenter et ses 7000 m2 achèvera l'espace régional de l'innovation Novarea à côté du campus universitaire, initié par le conseil régional de Bourgogne et la société d'économie mixte de l'agglomération dijonnaise (Semaad).

 

Dans ce contexte, l'offre neuve d'immobilier tertiaire, disponible à court terme, se fait rare.

 

« Le niveau a atteint un point bas sur lequel nous devons être vigilant », note le bilan 2014 de BNP Paribas Real Estate.

 

Non seulement l'offre neuve a diminué de 39% entre 2013 et 2014 (16% de l'offre globale), mais le stock de bureaux disponibles en ce début d'année - 7 100 m2 - est inférieur aux ventes réalisées en 2014 qui atteint à 8 000 m2.

 

Les prévisions à court terme ne sont guère plus optimistes. Selon les permis de construire déposés ou accordés, il faut attendre 2017 pour espérer regonfler le stock qui, si tous les projets annoncés se concrétisent, devrait doubler.

 

Taux de commercialisation en hausse

 

 

Pour l'heure, un seul bâtiment est en situation d'être livré en 2015.  Il s'agit du 2ème immeuble (environ 1000 m2) du programme Ywood de Nexity, dans le parc d'activités de Valmy. Bien que rien sur le terrain n'indique un démarrage prochain du chantier, la technique constructive avec des panneaux de bois prêts à poser rendent possible une livraison rapide.

 

Les raisons du blocage ? « Les promoteurs attendent un taux de commercialisation de plus en plus élevé, souvent supérieur à 50%, voire 70% », analyse Mikaël Cretin. « Ils devraient prendre plus de risques », commente t-il , « c'est le message que nous leur transmettons régulièrement lors de nos rencontres de travail. »

 

Conséquence de cette pénurie, l'agglomération dispose de peu de surfaces supérieures à 1500 m2 : « le niveau d'une belle transaction à Dijon », la majorité se situant en-deçà de 250 m2. Le risque est donc de voir les grands utilisateurs tourner le dos à Dijon.

 

Valmy III : un potentiel de 130 000 m2

 

En croissance (+7% en 2014), l'offre de seconde main n'apparaît pas comme une alternative à la pénurie du neuf. Il ne s'agit pas des mêmes produits, pour beaucoup en attente d'une rénovation pour répondre aux préoccupations des entreprises de faire des économies d'énergie.

 

Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si un certain nombre d'entre elles ont quitté le parc technologique de Dijon, pour le parc Valmy tout proche.

 

A plus long terme, l'horizon de l'offre devrait toutefois s'éclaircir. Le Grand Dijon et la société d'économie mixte de l'agglomération dijonnaise (Semaad) mettent Valmy III sur le marché, 13 ha de foncier accessibles depuis la rocade nord-est, avec un échangeur direct en cours de construction.

 

Ses 130 000 m2 constituent un potentiel pour les dix prochaines années.

 

Quelques éléments de comparaison dans le Grand Est

 

Loyers bureaux (hors parking) : Mulhouse 145 € HT/m2 - Dijon 150 € HT/m2 - Nancy 180 € HT/m2 - Metz 185 € HT/m2 - Strasbourg 195 € HT/m2  .

Le quartier le plus cher à Dijon, car proche du centre-ville et désormais desservi par le tramway, est la cité des affaires avec un loyer moyen à 150 € HT le m2, suivi de peu par le Parc Valmy, (135 € HT/m2).  

 

Transactions en 2014 : Strasbourg, + 48% - Relire à ce sujet l'article de Traces Ecrites News Une bonne année en Alsace - , Nancy + 40%, Metz + 12%, Dijon -17%.

 

Part du neuf dans l'offre globale (à 1 an ) : Metz 20%, Dijon 16%, Nancy 15%, Strasbourg 14%.

 

Source: BNP Paribas Real Estate.