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2121 a été une année « exceptionnelle » pour les transactions de locaux d’activités et entrepôts logistiques. Plus sage pour les bureaux. Le marché local se caractérise par une pénurie de neuf et à moyen terme, l'absence de foncier économique sur l’agglomération de Dijon déporte hors de la métropole.
2121 : une année « exceptionnelle » de transactions pour les locaux d’activités et « record » pour les entrepôts logistiques. Ainsi se résume l’état des lieux de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or, exercice annuel réalisé par l’observatoire IMDEX que co-réalisent la CCI Métropole de Bourgogne et ses sept partenaires de la profession (Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Noeva Immobilier et Voisin Immobilier d'entreprise, et NCBC).
Ces résultats « inégalés » en sept années d’existence de cet observatoire montrent la réalité de la reprise économique en 2021, commentent les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Sur le territoire de la métropole de Dijon, il s’est échangé deux fois plus de locaux d’activités que d’habitude : 82.217 m² sur un total de 91.931 m² en Côte-d’Or.
Ce volume inhabituel est aussi la concrétisation de plusieurs projets annoncés ces deux dernières années, notamment sur la zone de Beauregard qu’aménage la Société publique locale d'aménagement de l'agglomération dijonnaise (Splaad) à proximité du péage autoroutier de l’A31/A 6. Sur les 22.995 m² commercialisés en 2021, 20.595 m² reviennent au fabricant d’équipements automatisés de manutention Savoye, aujourd’hui doublement installé sur Dijon et Savigny-lès-Beaune (Côte-d’Or), qui y déménage son usine et ses bureaux.
Cette zone d’activité au sud de Dijon accueille aussi la moitié des implantations logistiques récentes. Quatre installations totalisant 40.600 m² contribuent largement au record de transactions de l’an dernier qui s’établit à 65.000 m² dans l’agglomération, une progression de 102% par rapport à 2020. Ces projets sont le fait d’Urgo qui va construire un centre de distribution et de stockage de 16.000 m², la centrale d’achats pour les pharmaciens Giphar (12.600 m²), Chronopost (7.000 m²) et Amazon avec son agence du dernier kilomètre de 9.222 m².
Le regain de transactions logistiques profite aussi à la zone industrielle de Longvic, située dans le même périmètre que Beauregard, au sud de Dijon. Cette zone comptant parmi les plus anciennes de l’agglomération a connu beaucoup de mouvements : 19.598 m² de locaux d’activités y ont été vendus ou loués et 18.266 m² d’entrepôts.
Le marché des bureaux a été beaucoup plus sage. La demande de bureaux est restée stable en 2021. 29 961 m² ont été vendus ou loués dans un contexte de baisse de l’offre (moins 11%). Le plus grand nombre de transactions a été réalisé dans le parc technologique et Europe (8 770 m²), au nord de Dijon, dans le quartier de la Toison d’Or. Un fait intéressant, car il s’agit d’immobilier de seconde main que l’on disait il y a quelque années, difficile à commercialiser à cause de sa vétusté.
« Ces immeubles ont effectivement été rénovés et sont devenus attractifs », commente Patrick Mestanier, gérant de Impact-CBRE. Les transactions sur ces parcs tertiaires anciens ont également été facilitées par une pénurie des disponibilités de bureaux neufs. « Il n’y quasiment plus de neuf de disponible », confirme t-il.
L’offre neuve très limitée, en bureaux comme en locaux d’activités, explique par ailleurs la prédominance des locations en 2021. Dans le tertiaire, elles ont représenté les deux tiers des transactions, 65 % pour les locaux d’activités et la moitié pour les entrepôts (50%). « A cause de la crise de la Covid-19, les entreprises ont préféré la souplesse de la location », poursuit le gérant de Impact-CBRE, et pour les bureaux, « l’offre disponible a été vendue à des institutionnels qui les mettent sur le marché de la location. »
A moyen terme, la question de l'offre foncière
Une ombre se profile au tableau pour ces prochaines années. L’offre foncière diminue qu’il s’agisse d'y bâtir des bureaux, des locaux d’activités ou des entrepôts, surtout dans l’agglomération de Dijon qui reste la plus demandée. Une trentaine d’hectares est immédiatement disponible, relevant d’opérations publiques : le parc tertiaire Valmy au nord, l’Ecoparc – bureaux et activités – à l’est et AgrOnov, dédiée aux entreprises d'agroécologie à la frange de l’agglomération.
Mais rares sont les nouvelles disponibilités au-delà de 2-3 années. C’est au sud-ouest du département de la Côte-d’Or, sur le territoire de la Communauté de communes Rives de Saône, à une trentaine de kilomètres de Dijon, qu’il faut aller chercher le plus gros potentiel immédiatement commercialisable, sur un total départemental de 200.000 ha.
Faut-il y voir les prémices d’une déconcentration de l’activité économique sur l’agglomération de Dijon et de l’accroissement des trajets domicile-travail induits ? La majorité des communautés de communes de Côte-d’Or, y compris rurales, ont identifié un potentiel de foncier économique pour les prochaines années. (Voir la carte ci-dessus). Avec cette retenue près, qu’elles aussi devront être attentives à la réduction de moitié d’ici 2030 de l’artificialisation des sols voulue la loi Climat et résilience. La CCI Métropole de Bourgogne se positionne auprès des collectivités pour les accompagner vers « un usage plus vertueux du foncier économique. »
Le document détaillé est à télécharger sur le site de Invest in Côte-d’Or :
Relire l'article de Traces Ecrites News sur le bilan 2020.
