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TENDANCE. En panne depuis deux ans, l'immobilier tertiaire redémarre à Dijon.
Dernière née des zones d'activités, le parc Valmy est le premier à profiter d'une relance encore timide, qui met sur le marché une nouvelle génération d'immeubles, plus économes en énergie et plus coûteux à l'achat aussi.
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Il était temps. «On risque la pénurie en 2013-2014, surtout pour une demande supérieure à 3000 m2 pour répondre à des mono-utilisateurs», prévient Mikaël Cretin, directeur adjoint de BNP Real Estate. Selon le dernier baromètre du commercialisateur d'immobilier de bureaux et industriels, le gel des programmes, ces deux dernières années (moins 27% depuis fin 2009), a réduit le stock de bureaux d'environ 8% dans l'agglomération dijonnaise.
Un bémol cependant. La crise a également terni le marché de la demande. En 2011, après 3 années de hausse consécutive, les transactions ont reculé de 25 %, ce qui représente un volume de 22 000 m2.
Les petites surfaces sont les plus recherchées. 80% des demandes sont exprimées pour une surface inférieure à 250 m2. Et l'offre de seconde main, représentant 70% des transactions, ne s'essoufle guère.
«Les mesures d’accompagnement économiques ainsi que les efforts de remise à niveau des biens (rénovation) ont incité les preneurs à se tourner en majorité vers les produits de seconde main», observe l'étude de marché.
Encore loin du dynamisme de 2010, l'immobilier de bureaux se réveille avec une nouvelle génération d'immeubles.
«Le Grenelle de l’environnement engendre la mise sur le marché d’immeubles BBC dès 2012 et BEPOS dès 2020», rappelle BNP Paribas Estate. «Le marché appelle des produits plus performants que les disponibilités actuelles dont la conception remonte à trois ou quatre ans», confirme Primo Beacco, directeur général du groupe Voisin.
Les premiers sont en construction à Valmy, dernier né des parcs tertiaires situé au nord de Dijon. Il concentre 80% de l'offre neuve avec un taux d'occupation de 50% pour 85 000 m2 bâtis ou en travaux.
Le promoteur dijonnais a mis en chantier, dans le parc Valmy, un programme de deux immeubles de 1326 m2 et 1518 m2 au standard passif. La consommation pour les besoins de chauffage et de rafraîchissement sera inférieure à 20 kilowatteurs par m2 et par an. L'opération de 6 à 7 millions d'euros sera achevée fin 2012. Elle succède au 255 de l'agence Seturec, premier immeuble de bureaux à énergie positive construit sur le parc Valmy.
Immeubles sobres et commerces en rez-de-chaussée
Nouveau venu sur le marché bourguignon en dépit d'un grand nombre d'acteurs, Arthur Lyod parie sur les produits enrichis de commerces et de services de proximité au rez-de-chaussée. C'est le cas des 3200 m2 du Quatuor qui exploite l'opportunité d'une station de tramway toute proche.
Vendus autour de 135 € le m2 alors que la moyenne des programmes précédents s'établit à 80-90 €, ces bureaux sobres en énergie sont pour l'instant davantage la cible d'investisseurs institutionnels qui les destinent à la location que de dirigeants de PME.
«L'investissement par des tiers reste dynamique car le risque est moins élevé que dans l'habitat», observe Florent Puchot, co-gérant de l'agence dijonnaise Arthur Loyd, le marché de l'immobilier de bureau relève la tête malgré des taux de précommercialisation élevés, à 40%, voire 50% pour obtenir une garantie bancaire.
Les entreprises publiques locales d'aménagement de l'agglomération dijonnaise (Eplaad) parient sur l'arrivée du tramway en septembre 2012 en plein cœur du parc d'activités Valmy et l'achèvement de la rocade nord-ouest (Lino) un an plus tard, pour lancer une extension de 19 hectares.
Située en bordure de la rocade, le projet offre un potentiel de 150 000 m2 de bureaux, allant jusqu'à sept étages. Les premiers terrains devraient être commercialisés d'ici deux ans.
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