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IMMOBILIER. La Caisse d'Epargne de Bourgogne-Franche-Comté optimise son positionnement sur le marché immobilier - historiquement lié au financement du logement social - en ciblant la promotion privée.
Créée au début de l'année, la SAS BDR Immo prend une participation au capital des sociétés civiles de construction-vente (SCCV) que les promoteurs privés créent pour porter des programmes de logements ou de bureaux.
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Présentée comme «facilitatrice de projets», cette implication permet aussi à la banque mutualiste de s'imposer comme unique financeur d'une opération immobilière.
«Les promoteurs régionaux peuvent difficilement mener de front plusieurs opérations immobilières faute de fonds propres et/ou de taux de précommercialisation suffisants», expose Alain Coste, directeur des institutionnels locaux et professionnels de l'immobilier à la Caisse d'Epargne de Bourgogne-Franche-Comté et directeur général de BDR Immo.
Ce constat conduit la banque à explorer le marché de la promotion privée où elle est peu présente. Elle prend une participation de 20% à 50% dans le capital de la société civile de construction-vente (ex-SCI) d'une opération d'accession à la propriété.
En contrepartie, elle s'impose comme le seul banquier de l'opération et en assure les garanties, notamment dans le cadre d'une opération en vente future d'achèvement (Vefa). (1)
«Plus les fonds propres d'une opération augmentent, moins le niveau du taux de précommercialisation qui aujourd'hui se situe à 30-40%, pèse sur la décision de démarrage d'un chantier», ajoute Alain Coste.
La banque pense ainsi créer pleinement un effet de levier dans un contexte économique difficile pour les promoteurs.
Les régionaux sont sa cible privilégiée, les nationaux arrivant le plus souvent en province avec une opération entièrement bouclée financièrement.
Elle explore aussi le marché des établissements publics locaux (SEM, coopératives) qui font partie de sa clientèle traditionnelle.
«Nous développons cette activité dans un esprit partenarial qui suppose un partage des marges et des risques» précise le financeur.
Quelques critères déterminent le choix des opérations, par un comité d'investissement local d'engagement : un aspect qualitatif, si possible au-delà de la norme bâtiment basse consommation (BBC) et une part d'accession sociale.
Pour l'heure, l'établissement financier s'est engagé dans deux opérations en Franche-Comté, avec la Société d’équipement et de développement du Doubs (Sedd), à Saint-Vit et avec le promoteur dijonnais Villa C dans le quartier des Hauts-du-Chazal.
En Bourgogne, elle a pris une participation dans la SCCV d'un programme d'une cinquantaine de logements à Chevigny-Saint-Sauveur, près de Dijon (Côte-d'Or).
La Caisse d'Epargne entend réaliser trois ou quatre opérations par an, de 30 à 40 logements chacune. Elle examine aussi avec attention le marché de l'immobilier tertiaire.
(1) La Vefa consiste, pour un promoteur privé, à réserver une partie des logements d'une opération immobilière, au logement social. C'est lui qui bâtit l'immeuble en son entier, puis vend un certain nombre de logements à un bailleur social selon les termes d'un contrat préétabli.
