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TERTIAIRE. Au lendemain du Mipim, marché international des professionnels de l'immobilier qui s'est achevé il y a une semaine à Cannes, Traces Ecrites News fait le point sur l'état du marché dans les trois principaux débouchés de l'immobilier de bureaux de l'axe Rhin-Rhône.
Par sa note d’optimisme, Mulhouse se distingue de Dijon et de Besançon.
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A Mulhouse, les transactions de bureaux ont grimpé de 12 % en 2013 pour atteindre un niveau record de 23 200 m2, selon l’étude de BNP Paribas Real Estate.
L’écart n’a jamais été aussi faible (18 000 m2) avec Strasbourg qui dispose d’un marché naturel bien plus important, mais a subi une forte chute de 23 % l’an dernier.
La performance 2013 de Mulhouse s’inscrit dans une continuité : les transactions y augmentent d’année en année depuis 2009 pour atteindre 15 000 m2. « On peut désormais considérer ce chiffre comme le nouveau seuil de référence pour le marché mulhousien », estime Alexandre Bucher, responsable Haut-Rhin et Territoire de Belfort du cabinet commercialisateur.
De quoi « augurer de belles perspectives pour les promoteurs de la Zac Gare », estime-t-il. Sur ce nouveau quartier d’affaires, les 3 500 m2 du Chrome construits par le promoteur nordiste Nacarat constituent l’un des rares programmes neufs. Le "seconde main" (77 179 m2) représente les trois-quarts de l’offre disponible à un an et c’est là un point plus préoccupant.
« La question se pose de façon récurrente quant à l’avenir de ces locaux de seconde main peu adaptés. Leur maintien sur le marché a provoqué une hausse de 30 % en un an de l’offre disponible », pointe Alexandre Bucher. Les loyers sont en général stables, BNP Paribas Real Estate les mesurent par exemple à 135 euros du m2 pour des immeubles neufs de centre-ville.
A Dijon, avec 20 000 m2 de transactions en 2013, les ventes se sont maintenues, n'empiétant pas le niveau du stock qui reste stable à 30 000 m2 (un an et demi de commercialisation).
« Pour certains segments, notamment les grandes surfaces, une pénurie pourrait advenir fin 2015 si les opérations au stade de projets ne démarrent pas », préviennent Bruno Dormoy et Damien Voisenet, cogérants de DTZ Bourgogne-Franche-Comté.
Selon cet acteur de l'immobilier d'entreprises, la suroffre qu'a connue Dijon dans les années 2006 à 2010, freine toujours le dynamisme du secteur : « D'un côté, les banques ont relevé le taux de précommercialisation des programmes de 30-40% à 70% et de l'autre, les perspectives économiques ne sont pas suffisamment rassurantes pour décider les promoteurs à financer leurs opérations sur fonds propres », analysent-ils.
En outre, Dijon n'a plus de nouveau Valmy (parc de 60 ha au nord de Dijon) à construire. Les opportunités se trouvent maintenant dans les programmes mixtes de logements et bureaux des futurs écoquartiers dans le sud de la ville.
Mais la capitale bourguignonne dispose d'un atout prompt à redynamiser le marché de l'immobilier tertiaire : la valeur vénale et locative (charges et impôts compris) est inférieure à la moyenne nationale des villes de sa taille.
Reste que les entreprises peuvent faire leur marché dans le secteur diffus et les parcs d'activités anciens « qui ne sont pas obsolètes, mais nécessitent quelques travaux », précise DTZ.
A Besançon, le marché des bureaux a tourné au ralenti en 2013. Selon le cabinet Desaulles CBRE, les transactions sont tombées à un niveau historiquement bas de 7 950 m2. Soit un recul de 25 % par rapport à 2012.
« Elles ont été significativement inférieures au seuil de 10 000 m2 qu’on peut considérer de référence pour Besançon », souligne Joël Delbart, responsable de l’agence bisontine du cabinet mulhousien. Mais selon DTZ, le stock (neuf et seconde main) équivalent à un an et demi de transactions n'handicape pas un marché « stable et actif ».
« Limité à 4 730 m2 à fin 2013, le stock de neuf ne devrait pas avoir de mal à s’écouler entièrement sur l’année en cours », confirme Joël Delbart. Ce stock comprend notamment les 2 500 m2 restants à remplir du Novatech du promoteur strasbourgeois Lazard sur la zone Temis Microtechniques.
Les projets prêts à démarrer apporteront 6 650 m2 supplémentaires d’ici à fin 2015, selon Desaulles CBRE. Ils comprennent l'immeuble BCBG développé par un investisseur privé et les projets du groupe d’entreprises publiques locales Territoire 25 (SedD, Aktya) : 2ème tranche du Bioparc et du Lafayette d’Aktya et le premier immeuble de 4000 m2 de la Zac de la gare TGV d’Auxon que la Sem patrimoniale locale réalisé avec Icade.
Les loyers demeurent stables, entre 132 et 155 euros mensuels pour des surfaces neuves. Avec une spécificité locale : une valeur vénale et locative supérieure à Dijon, note DTZ. Mais pour attirer des occupants, relève Desaulles CBRE, les promoteurs continuent d’accorder presque systématiquement des franchises qui vont de 6 mois à un an dans le neuf.
