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Les volumes de transactions de bureaux dans l’agglomération dijonnaise sont restés stables en 2021, alors qu’ils progressent au niveau national. La faute à une offre momentanément insuffisante. Mais des projets importants sont engagés, alors que les entreprises repensent aujourd’hui l’agencement de leurs locaux pour répondre aux évolutions du monde du travail.
En 2021, le marché des transactions immobilières dans les métropoles françaises a bondi de 43 % par rapport à 2020 – année marquée par une crise. Mais Dijon, à la 16e place nationale, a connu une année étale, avec à peine 30.000 m2 qui ont trouvé preneur. Il faut dire qu’en 2020, à sa décharge, Dijon avait plutôt bien résisté, limitant la baisse du volume de transactions à – 16 % quand le marché s’effondrait dans de plus grandes villes.
Et encore cette baisse était-elle due à un niveau de transactions exceptionnellement élevé l’année précédente, en raison de la commercialisation du programme Sigma (ex-tour Mercure).
Une vision plus large permet de constater l’évolution régulière qui caractérise un marché immobilier tertiaire local solide, qui a progressé de 21 % en 15 ans. Il n’en reste pas moins que Dijon est en queue de classement des 17 plus grandes agglomérations françaises, loin derrière Rennes (117.000 m2), Montpellier (112.000 m2) ou même Metz (51.000 m2) et Nancy (42.000 m2).
Pourquoi cet apparent manque de dynamisme ? C’est la conséquence directe d’un manque d’offre, analysait hier 23 mars en conférence de presse, Mickael Cretin, directeur associé chez BNP Paribas Real Estate, l’un des contributeurs du bilan 2021 du marché immobilier dijonnais d’Imdex, l’observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or.
En 2021, l’offre de bureaux disponible se montait à 39.000 m2 seulement, quand 29.961 m2 ont été vendus ou loués. Le marché du tertiaire dijonnais connaît donc un trou d’air : actuellement, il ne reste plus que 6.000 m2 disponibles dans la métropole, mais 75.000 m2 sont en cours de réalisation ou en projet. « La situation est en train d’évoluer avec l’aboutissement prochain de plusieurs programmes importants, essentiellement dans le Nord de l’agglomération (Valmy et Cortots) mais aussi au centre-ville avec le programme Dauphine », explique Mickael Cretin.
La pénurie d’offre concerne particulièrement le centre-ville, où 5.000 m2 ont été signés l’an dernier, soit une chute de 35 % en un an, alors que Dijon Nord concentre à lui seul plus de la moitié des transactions. Du coup, les prix sont tendanciellement orientés à la hausse, atteignant même les 200 € HT le mètre carré par an pour les biens « premium » au centre-ville – compter entre 150 et 170 pour le neuf ailleurs.
Vers des bureaux nouvelle génération
Dans ce contexte de pénurie momentanée de bureaux, les entreprises revoient leurs besoins et repensent l’agencement de leurs locaux. « L’immobilier n’est plus perçu comme une charge mais comme participant au projet de l’entreprise, se réjouit Mathieu Grzybowski, responsable régional conseil chez Workplace & Projet. Il est concerné par des problématiques d’image, d’attractivité, de responsabilité sociétale… »
Il subit également les mutations des organisations, notamment par l’émergence du télétravail négocié dans les entreprises. « Dans des bureaux déjà sous-occupés, la mise en place d’un ou deux jours de télétravail par collaborateus réduit les besoins en surfaces de bureaux de 10 à 20 % », explique Mathieu Grzybowski.
Par ailleurs, l’aménagement des bureaux évolue. Fini l’époque du bureau individuel pour les cadres, des open spaces et des salles de réunion figées : place à des espaces sur-mesure, évolutifs autorisant le travail collaboratif sous toutes ses formes mais aussi les temps conviviaux. « Cette évolution n’est pas liée au prix du mètre carré mais aux changements du monde du travail, et on la constate à Dijon comme dans toutes les villes. » Autrement dit, l’immobilier tertiaire de demain se dessine sous nos yeux.
La fin de la pénurie d’offre se profile grâce à des projets en cours ou en projet. Voici les principaux, avec les dates de livraison prévues.
• 5.600 m2 en 2022 : Novacenter (2.500 m2) à Mazen-Sully, les Bureaux d’Hadrien (2.500 m2) au parc de l’Europe et Opus (700 m2) à Fontaine-lès-Dijon
• 8.700 m2 en 2023, en particulier Helios à Valmy III (3.600 m2), Saint-Andrews à Quétigny (1.850 m2), Auditorium Square à Clemenceau (1.200 m2), les Terrasses de Fontaine et Élithis Arsenal (1.000 m2 chacun)
• 19.330 m2 en 2024, avec Tellus (ex-Cram, à Cap Nord, 6.000 m2), Dauphine au centre-ville (5.300 m2), Pepper à Valmy III (5.000 m2), Innovaespace à Cap Nord (3 000 m2).
• Près de 30.000 m2 en 2025 et au-delà, dont 10.000 m2 à Valmy III, 9.750 m2 à Cap Nord et 7.600 m2 à La Toison d’Or.
Consulter le bilan du marché immobilier d'entreprise Imdex en suivant ce lien
