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HABITAT. Le promoteur bisontin SMCI et la Sedd, aménageur, s'associent à Besançon dans un projet de logements en accession dont le prix de vente de base ne dépassera pas 2200 € TTC le m2.
Soit environ 25% de moins que le prix moyen du marché en 2013.
Pas d'innovation technique significative, mais une méthodologie importée du Canada qui réduit le coût de construction autour de 1100 € hors taxes le m2.
Le Processus de Conception Intégrée associe tous les intervenants de l'acte de construire très en amont, afin de contracter coûts et marges.
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Fabrice Jeannot, P-DG de la Société moderne de commerce et d'immeubles (SMCI), n'a pas peur des mots : « nous avons imaginé et réaliserons le m2 le plus intelligent de Besançon grâce à une remise en question de notre façon de travailler ».
Une évolution nécessaire qui n'aurait sans doute pas émergé sans la crise, estime le promoteur qui voit la niche traditionnelle de l'accession à la propriété se rétrécir au profit de produits plus abordables.
Depuis 18 mois, le projet de la résidence Utopia, réalisée en deux immeubles de 60 logements, mobilise les cellules grises de tous les intervenants du projet : le maître d’ouvrage, l’architecte, les entreprises, les bureaux d’études et de contrôle, l’aménageur...
Associé à la société d’équipement et de développement du Doubs (Sedd) au sein d'une SCI, le promoteur a adopté la méthodologie du Processus de Conception Intégrée, utilisée au Canada et déjà expérimentée à Rennes.
Contrairement au processus de conception traditionnel qui implique les artisans de façon successive et linéaire – dans l'ordre l'architecte, les ingénieurs-conseils, les entreprises –, le Processus de Conception Intégrée fait travailler ensemble tous les intervenants dès le début de la réflexion.
Le but de l'équipe : vendre des logements en accession à 2200 TTC (TVA 19,6% comprise) grâce à un coût de construction limité autour de 1100 € hors taxes le m2.
Pour générer la moindre économie, chaque poste qui constitue le prix d’un logement a été passé au peigne fin : du terrain au coût de construction, en passant par la marge, les taxes et les honoraires techniques. En contrepartie de l'engagement du maître d'ouvrage de ne pas changer d'un iota le projet architectural, le maître d'œuvre réduit ses honoraires.
Le choix ne s'est pas porté par hasard sur la ZAC des Hauts de Chazal, à l'ouest de Besançon.
Depuis plusieurs années, la Sedd maîtrise le foncier qu'elle avait acheté à l'époque à un prix très concurrentiel, 3 € le m2. Autre avantage : le site est doté d'un réseau de chaleur urbain qui réduit les installations de chauffage.
Côté conception, l'optimisation porte d'abord sur le plan masse. Les bâtiments épousent la topologie du terrain incliné afin de limiter les déblais et remblais, supprimer les murets, murs de soutènement et les rampes d’accès pour personnes à mobilité réduite...
Les parties communes des immeubles sont réduites, tout comme les voiries extérieures. Les unités de logements sont conçues pour accueillir des typologies différentes en fonction de la demande. Par ex, deux T1 peuvent se transformer en un T3.
Côté technique, pas de révolution mais une conjugaison de matériaux et de techniques.
Les façades porteuses sont construites selon un principe de tunnel en béton, composé de 2 trames de largeurs différentes afin de répondre aussi aux normes d’accessibilité. Les façades non porteuses sont en brique.
Décoration intérieure au choix de l'acquéreur
La plus grande innovation réside dans la remise en question des méthodes habituelles de travail.
Choisies dès la naissance du projet, les entreprises avec lesquelles le promoteur a déjà travaillé, ont cogité avec les architectes bisontins Rachel Thuriet et Joël Laffly.
« En collaboration avec l’entreprise de gros œuvre, nous avons défini un procédé technique répétitif, économique et facile à mettre en place. Nous avons réalisé le même travail avec le chauffagiste pour tout ce qui concerne les corps de chauffe, le plombier, l’entreprise de menuiserie extérieure », expliquent les architectes.
« Le changement est particulièrement significatif pour les lots techniques : les entreprises proposent les solutions et l'architecte les traduit ; c'est un peu le processus inverse qui ne sacrifie pas pour autant l'architecture », explique Fabrice Jeannot.
« Chaque entreprise a réfléchi sur son mode de fonctionnement, ses coûts réels, ses méthodes de conception, afin de proposer des coûts réduits : des réflexions que les entreprises avaient déjà entamé de leur côté et que cette démarche a permis de concrétiser », ajoute le promoteur.
L'offre commerciale est, elle aussi, optimisée. Un catalogue de personnalisation (par exemple, balcon ou non, plus coûteux que de grandes baies vitrées) permet aux futurs acquéreurs de maîtriser leur budget. En outre, la décoration intérieure est laissée à leur choix.
Le pari réside maintenant dans la gestion du chantier. Ce sera la rude tâche du maître d'œuvre d'exécution, chargé de traquer au quotidien le moindre dysfonctionnement qui peut très vite, générer des dépenses imprévues.
Esquisses : Laffly-Thuriet/Arka Studio
