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L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de Côte-d'Or, IMDEX, a rendu son verdict ce jeudi 2 mars. Si le marché des bureaux reste très stable, la faible disponibilité du foncier grève les performances des locaux d’activité, dont les prix, à la vente et à la location, grimpent. Le marché départemental reste très majoritairement concentré sur la métropole dijonnaise et sur des surfaces de petite taille, inférieures à 500 m2
Tout va bien sur le marché des bureaux en Côte-d’Or, et tout particulièrement au sein de la métropole dijonnaise, qui concentre 95 % du marché transacté du département - elle est suivie par Beaune avec des volumes bien moindres. En 2022, il s’est vendu ou loué 30.503 m2 de ces surfaces tertiaires, un chiffre remarquablement conforme à la moyenne observée depuis la création, en 2016, de l’IMDEX, observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or que la CCI Côte-d’Or Saône-et-Loire (*) a dévoilé ce jeudi 2 mars.
Les deux tiers des surfaces placées en 2022 concernent des locations, un tiers seulement des ventes. La stabilité du marché n’empêche pas une nette tendance haussière des valeurs. Le m2 neuf se loue annuellement à Dijon centre entre 165 et 185 €, en hausse de 10 %, et entre 150 et 170 € dans la périphérie. Louer des bureaux anciens revient entre 135 et 160 € au centre-ville, et entre 100 et 155 € en périphérie. À l’achat, les programmes neufs sortent entre 2.400 et 3.700 € au m2, quand l’acquisition de locaux anciens revient entre 950 et 2.700 € au m2.
« Les données chiffrées peuvent paraître trompeuses concernant la fourchette haute des prix de vente, marqués cette année par une opération au centre de la capitale régionale très onéreuse », tempère Damien Voisenet, cogérant de Segerinvest affilié Cushman & Wakefield pour la Bourgogne-Franche-Comté. La pression à la hausse est appelée à se poursuivre, estime-t-il : « L’entrée en vigueur des nouvelles normes environnementales RE2020 et l’objectif zéro artificialisation des sols à l’horizon 2050 renchérissent les coûts de construction. À l’inverse, le marché de la vente de seconde main peut baisser, compte tenu des travaux à réaliser pour mettre les locaux anciens aux normes ».
La métropole dijonnaise aligne encore une belle offre à construire, estimée à 48.000 m2 de bureaux potentiels. Si ces surfaces peuvent sembler confortables, elles demeurent extrêmement localisées, pour 80 % sur le centre et le nord de la métropole, au sein de l’écopôle Valmy, du parc technologique et de l’Europe, et de la zone d’activité Cap Nord. « L’offre demeure éclatée et ne correspond pas toujours aux besoins des clients, ce qui rend les transactions compliquées », détaille Cécile Bidault, consultante bureaux chez CBRE Impact.
Si le tertiaire se porte plutôt bien, il en va un peu différemment des locaux d’activité susceptibles d’accueillir des projets industriels, où la rareté du foncier se fait plus cruellement sentir. « C’est simple, l’offre foncière sur la métropole décroit depuis 2017 au point désormais d’empêcher des projets de relocalisation », analyse Yannick Cohu, gérant de NCBC. Cette année, le marché côte-d’orien s’est établi à 61.130 m2, dont 44.933 m2 sur la métropole, en nette baisse par rapport à 2021, mais conforme à la moyenne des 8 dernières années. L’an passé, le fabricant d’équipements automatisés de manutention Savoye s’est arrogé près de 22.000 m2 de surfaces pour son siège mondial dijonnais, faisant de facto considérablement augmenter le total de la demande placée.
Les prix à la vente sont relativement stables, entre 1. 000 et 1.300 €/m2 neuf et 700 à 1.100 € le m2 de seconde main, mais l’apparence est trompeuse. « Avec la crise sanitaire et le contexte international, les derniers ensembles réalisés avaient été lancés il y a 3 ans, dans les conditions d’alors. Ils n’intègrent pas les surcoûts liés à l’inflation des matières premières et de l’énergie, notamment. Aujourd’hui, un programme neuf sort au minimum à 1.300 €/m2 brut de béton », détaille Florent Puchot, cogérant Arthur Loyd. Ce professionnel déplore également l’impact d’une certaine spécialisation sur les biens, liée à la faiblesse de l’offre. « La spéculation pousse le marché de seconde main fortement à la hausse. Des personnes acquièrent des actifs immobiliers qu’ils gardent jusqu’à dénicher un client qui a absolument besoin de celui-ci, et l’achète alors à des tarifs trop élevés. »
Un vrai Waterloo de la logistique que cette année 2022 : le marché côte-d’orien des entrepôts s’est limité à une unique transaction, l’extension sur plus de 10.000 m2 de la plateforme logistique Aldi sur la zone d’activités des Ports de Beaune. Ce secteur n'a pas - ou plus ? - le vent en poupe auprès des collectivités locales, notamment du fait des objectifs zéro artificialisation nette des sols d’ici à 2050. La situationne devrait pas changer à court-moyen terme. « Aujourd’hui, la quasi-totalité des entrepôts sont occupés. Aucune offre n’est disponible, et il n’y a rien à attendre dans les deux ou trois prochaines années », résume Yannick Cohu, gérant de NCBC.
Retrouvez toutes les informations sur l'immobilier d'entreprise en 2022 en Côte-d'Or en suivant ce lien.
(*) associée à huit partenaires professionnels de l'immobilier (Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, NCBC, Noeva Immobilier, Voisin Immobilier d’entreprise et un nouvel entrant, MAX-IM), avec le soutien de Dijon Métropole et de l’agence Dijon Bourgogne Invest.
