Promulguée l’automne dernier, la loi Elan pour Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) et la loi de Finances 2019 contraint les organismes HLM à se réinventer…, pour reprendre l’expression du président de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) de Bourgogne-Franche-Comté, Eric Philippart qui fédère les bailleurs sociaux de la région. L’exemple d’Orvitis qui gère 13.000 logements en Côte-d’Or.

Les voeux à leurs partenaires — communes, entreprises et maîtres d’oeuvre — le 21 janvier, ont donné l’occasion aux responsables du bailleur social Orvitis, « bras armé » du conseil départemental en matière de logements,, d’exposer les réponses trouvées à une question que se posent tous les organismes HLM de France : « Comment s’adapter à un nouvel environnement financier et à trouver de nouvelles ressources ? ».
Le bailleur social, propriétaire de 13.000 logements locatifs, a revu son plan stratégique patrimonial pour s’ajuster à la loi Élan (pour  Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), adoptée en octobre 2018 ainsi qu’aux dispositions de la loi de Finances 2019. La baisse des allocations logements (APL) que le gouvernement a demandé aux bailleurs de compenser par une baisse des loyers se traduit pour Orvitis par une diminution des recettes, déjà depuis février 2018, de 1,8 million d’€, qui avoisinera les 2 millions cette année. « Et il faut s’attendre à ce qu’elle double en 2020 », précise François-Xavier Dugourd, président d’Orvitis.

 

BPBFC


Les organismes HLM supportent également une hausse du taux de la TVA de 5,5% à 10% : « ce qui augmente nos dépenses de 2 millions d’euros par an. » S’y ajoute une « hausse probable de la contribution à la Caisse de garantie du logement social locatif, même si à ce jour, nous n’en connaissons pas l’ampleur. »
Résultat : le chiffre d’affaires recule de 5 millions d’€ en 2018 sur un total de 70 millions. Une décision cette fois locale affecte également les finances du bailleur. Celle de Dijon Métropole de subventionner désormais les seules constructions de Grand Dijon Habitat, le bailleur dont la collectivité est actionnaire. Celle-ci subventionnait les programmes neufs d’Orvitis et de ses confrères à hauteur de 10-15%.


Une activité maintenue autour de 50 millions d’€

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La réhabilitation (ici, à Genlis, dans la région de Dijon) est devenue la prprité du bailleur social.

La nouvelle donne financière contraint l’organisme à repenser son modèle économique. La feuille de route établie jusqu’en 2022 prévoit moitié moins de logements neufs : une centaine par an, contre un rythme moyen de 200. La production 2018 est déjà « précurseur du ralentissement qu’Orvitis doit amorcer », avec 72 logements livrés, dont plus de la moitié dans l’agglomération de Dijon. A contrario, 2017 avait affiché un record de production avec 380 logements neufs.
Le conseil d’administration a fait le choix d’un ralentissement de la construction neuve au profit de la rénovation du parc existant. L’activité restera soutenue en 2019 avec un budget d’investissement de 50 millions d’€ (56 millions avaient été programmés en 2018) qui devrait reculer à 26 millions « ces prochaines années. »
La qualité et le confort de son parc de logements est pour Orvitis, la clé de fidélisation de ses « clients » qu’il n’appelle plus désormais ses locataires. L’organisme affiche des indicateurs enviés : un taux de recouvrement des loyers de 98% et un taux de vacance de 1% alors qu’il procède aux dernières déconstructions, 131 logements à Chenôve, dans l’agglomération de Dijon, « qui ne répondaient plus aux besoins et dont les rénovations étaient trop onéreuses. »

 

LCRDijon


Dans la mouvance de la loi Elan qui fixe la taille des organismes HLM à plus de 12 000 logements, mais aussi trouver des sources d’économies, Orvitis a par ailleurs pris la décision de s’allier avec deux autres bailleurs de Bourgogne-Franche-Comté : Domanys, dans l’Yonne qui possède 9.000 logements et Grand Dole Habitat, dans le Jura, propriétaire de 3.000 logements.
Les trois organismes ne vont pas fusionner, mais créer une société anonyme de coordination (SAC) qui mutualisera certaines fonctions supports ou compétences (ingénierie, achats, services…). La SAC qui représentera un parc de 25.000 logements sera opérationnelle en 2020.

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François-Xavier Dugourd, président d'Orvitis (à droite) et Christophe Bérion, directeur général.

Photos fournies par l'entreprise.

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invest

Un logement laboratoire pour le maintien à domicile

L’appartement expérimental aménagé dans le quartier de la Fontaine d’Ouche à Dijon est connecté de la porte d’entrée aux fenêtres en passant par les radiateurs et jusqu’aux appareils ménagers. Pendant une année, les équipes d’Orvitis vont le faire visiter à leurs partenaires (Carsat, associations de maintien à domicile) et aux locataires selon un échantillon représentatif, pour discerner l’utile et le superflu avec en ligne de mire, de permettre aux personnes âgées de rester le plus longtemps dans leur domicile.

domotiqueÉquipé par Bouygues Bâtiment Nord-Est qui a financé une partie des travaux, l’appartement connecté comprend un contrôleur mural avec commande à distance possible par smartphone : de là, on peut régler la fermeture à clé de la porte d’entrée, éteindre ou allumer les différentes pièces et modifier l’intensité de l’éclairage, régler les thermostats des radiateurs pièce par pièce, abaisser ou lever les volets… manuellement ou selon un scénario pré-enregistré.
Un équipement de domotique somme toute classique mais il convient de savoir s’il est réellement adapté aux seniors. « Le numérique n’est pas une question d’âge, mais d’envie et d’appétence », s’est rendu compte Stéphane Hot, responsable du projet.
L’appartement est également doté d’un capteur de choc en cas d’intrusion en l’absence du locataire, de prises connectées pour les appareils ménagers et leur mise en fonctionnement à distance ou selon un programme, ainsi que d’un assistant vocal en complément ou en substitution d’une commande à distance.
Une plate-forme Internet installée par Hakisa, complète le dispositif. « Cette sorte de réseau social entre locataires, ou plutôt communauté, ne remplace pas le lien social, mais le favorise » : forum, carnet d’adresses, informations informations sur la vie du quartier etc. La plate-forme jouerait aussi le rôle de conciergerie pour le bailleur pour communiquer avec ses locataires, gérer les réparations ou les incidents.
Constatant que 80 à 90% de ses locataires ont un outil numérique (ordinateur, smartphone, tablette), Orvitis ne réservera certainement pas la plateforme aux seules personnes âgées, mais pourrait la proposer à tous les locataires.

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