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TERTIAIRE/ALSACE. Un bon dynamisme des transactions mais freiné par un manque d'offre neuve : tels sont les traits communs des marchés de bureaux qui ressortent des études des cabinets commercialisateurs pour 2017.
Au-delà des différences d'échelle entre les villes de Strasbourg, Mulhouse et Colmar. A Strasbourg, l'offre neuve disponible compte parmi les plus faibles de France. A Mulhouse, on reste dans une situation de suroffre. A Colmar, l'offre ne suit pas la demande.
A Strasbourg, les transactions ont atteint 70.000 m2 selon les chiffres variant à quelques détails près de BNP Paribas Real Estate, CBRE Rive Gauche et Cushman & Wakefield, les trois principaux cabinets immobiliers cabinets commercialisateurs de la place. Elles sont en recul de 17 % par rapport à 2016 mais en phase avec la moyenne décennale.
Le score de l'année précédente résulte d'opérations exceptionnelles : l'annonce de l'implantation d'Adidas France et d'Euro-Information (Crédit Mutuel) dans le quartier d'affaires Archipel-Wacken pour un total cumulé de 23 000 m2.
« Le marché a tout le potentiel pour remonter à 90.000 m2 », appuie Yves Noblet, directeur régional Est de BNP Paribas Real Estate. Pour cela, il faudrait que l'offre neuve suive, or elle est faible : 8.550 m2 disponibles à fin 2017 selon Rive Gauche CBRE, « un pourcentage parmi les plus bas de France. Les 122.000 m2 disponibles localement en ajoutant le seconde main, constituent également le niveau le plus bas depuis 2008 », indique Olivier Braun, directeur.
La faute en incombe un manque de prise de risques des promoteurs et investisseurs... et au remplissage quasi-instantané des rares surfaces neuves.
Toutefois les deux cabinets identifient la livraison de 27.000 m2 d'ici à fin 2019, dont trois programmes phares : les Twins d'un investisseur privé à l'Espace européen de Schiltigheim (8.800 m2), et sur Archipel-Wacken « Vision » de Nexity (5.300 m2) et « Online » du groupe Lazard (6.900 m2).
A Mulhouse, l'offre disponible a baissé d'un tiers en un an, pour se ramener à 69.000 m2, ce que CBRE-IDRE Desaulles vit comme une bonne nouvelle, car traduction d'un meilleur écoulement. « On reste dans une situation de suroffre », estime Alexandre Bucher, directeur de l'agence de Mulhouse du cabinet. Le constat vaut pour l'offre de seconde main, car le neuf immédiat se réduit à un insignifiant 2.100 m2.
Comme à Strasbourg, la tendance va s'inverser, si se concrétisent les 5.200 m2 prévus en 2018 et surtout les 18.000 m2 l'année prochaine, dont le Platinium de Linkcity (6.000 m2) et 3.000 m2 de l'aménageur Citivia sur la Zac Gare. Celle-ci pourrait alors retrouver un dynamisme en transactions qui lui a manqué l'an dernier.
La ZAC de la Gare à Mulhouse s'est fait détrôner comme premier site de transactions par le Parc de Collines. Celui-ci a concentré 35 % des 23.850 m2 recensés par CBRE-IDRE. Le chiffre total « confirme le franchissement durable du seuil des 20 000 m2 » selon le cabinet-conseil, qui reconnaît que pèsent favorablement les 6 900 m2 de compte propre. BNP Paribas Real Estate, lui, mesure le total des transactions de tous types à 18.000 m2.
Dans le reste du Haut-Rhin, Saint-Louis demeure un marché émergent, qui attend un décollage promis dans le sillage de Bâle. CBRE-IDRE y mesure une offre disponible de 6.200 m2, principalement l' « Alpha » dans le quartier Concorde (promoteur Nexoffice) et le « S by » de Proudreed.
A Colmar, le cabinet-conseil s'inquiète d'une offre qui ne suit pas une demande en vogue. « Les 25.000 m2 comprennent un peu plus de 20.000 m2 vieillissants. Seuls 2.600 m2 sont identifiés pour 2018 et rien ne se dessine encore pour l'année suivante. Les investisseurs sont encore refroidis par le souvenir de deux mauvaises années 2014 et 2015 », relève Patrick Mougin, directeur de l'agence CBRE-IDRE.
Or cette conjoncture s'est nettement améliorée depuis, relève-t-il. L'an dernier, les transactions de bureaux à Colmar ont augmenté de 15 % pour atteindre 17.200 m2.
