Panne de l'immobilier industriel à Dijon

Publié par Christiane Perruchot, le 22 mars 2012

IMMOBILIER INDUSTRIEL. Peu trop d'offre neuve et un parc de seconde main vétuste : l'immobilier industriel n'est pas au plus haut de sa forme dans l'agglomération dijonnaise (Côte-d'Or).

BNP Paribas Real Estate qui a récemment rendu public, l'état du marché en 2011, invoque la pénurie de foncier et le désintérêt des investisseurs nationaux davantage attirés par les grandes métropoles.

Le marché restera tendu en attendant le Parc d'activités de l'est Dijonnais, sur les communes de Saint-Apollinaire et Quétigny.

La Société publique locale d'aménagement (SPLAAD) à qui le Grand Dijon a confié l'aménagement des 100 hectares, annonce le début de la commercialisation des terrains pour 2013.

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Une étude de marché, récemment publiée par BNP Paribas Real Estate montre une inadéquation entre l'offre et la demande. Hors logistique, l'offre de locaux d'activités dans l'agglomération dijonnaise s'élève à 100 000 m2, en majorité des locaux de seconde main (84 000 m2).

Depuis trois ans, elle continue de diminuer, surtout dans le neuf qui ne représente plus de 16% des disponibilités (28% en 2010).

La conjoncture économique n'est pas seule responsable de la situation. La demande s'effondre en volume, surtout au-delà de 5 000 m2, mais se relève en nombre. Ce qui révèle que les demandeurs sont des petites entreprises qui cherchent des petites surfaces, la plupart en location : en moyenne 670 m2.

Signe d'abandon de projets, pour des raisons économiques ou de non satisfaction de la demande ? Les transactions baissent (moins 5%) : 53 000 m2 se sont vendus en 2011, un volume bien en-dessous de la moyenne 58 600 m2 des six dernières années.

Il faut aussi chercher une explication dans la pénurie de terrains. «En attendant le parc d'activités de l'est dijonnais, à Saint-Apollinaire, le manque de foncier va rendre le marché tendu», affirme Mikaël Cretin, directeur adjoint de l'agence dijonnaise de BNP Paribas Real Estate.

Car la demande de locaux neufs reste dynamique : 26%, soit presque autant qu'en 2009, année particulièrement soutenue avec 63 000 m2 vendus au total (neuf + seconde main), soit 10 000 m2 de plus que l'an dernier.

La crise financière est passée par là. Depuis deux ans, les opérateurs hésitent à investir. «A Dijon, ce sont principalement des investisseurs locaux qui se sont détournés des locaux d'activités car la rentabilité est moins grande que les bureaux ou le logement, il faudrait convaincre des promoteurs nationaux», commente le directeur adjoint de BNP Paribas Real Estate.

Pourquoi alors se désintéressent-ils de Dijon ? «Question d'image», estime t-il. Question de taille sans doute aussi, les investisseurs nationaux s'intéressant plutôt aux grandes métropoles.

Une offre pléthorique en logistique

Du côté des entrepôts logistiques, la situation est inverse. Si le stock diminue aussi légèrement (190 000 m2 en Bourgogne), l'offre reste pléthorique par rapport à la demande, 4 fois moins importante.

Malgré des prix inférieurs (1) aux métropoles voisines (Mulhouse, Lyon, Metz), les vastes entrepôts construits ces dix dernières années en Bourgogne sur des centaines de milliers de m2 (à Beaune, Chalon-sur-saône, Pagny) ne trouvent pas preneur.

«Il ne suffit plus d'être à un embranchement pour attirer des logisticiens, il faut aussi un tissu industriel local qui a besoin de services d'expédition et de stockage», analyse Mikaël Cretin.

Quant aux locaux industriels de seconde main, ils apparaissent sous un jour peu enviable. Beaucoup sont dans un état de vétusté que ne compensent pas forcément des prix bas.

(1)  Les entrepôts logistiques neufs de classe A affichent des loyers compris entre 32 et 37 €/HT/m2/an. Les valeurs locatives du seconde main oscillent entre 25 et 32 €/HT/m2/an.



Roger Martin BTP
Article classé dans : Territoires

Mots-clés : Dijon, Bourgogne, logistique, immobilier d'entreprises, bâtiments industriels, BNP Paribas Real Estate, SPLAAD, Parc d'activités de l'est Dijonnais

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