Le marché de l'immobilier de bureaux retrouve la forme en Alsace

Publié par Mathieu Noyer, le 29 mars 2017

TERTIAIRE/ALSACE. Après plusieurs années décevantes, l’exercice écoulé s’est terminé à un niveau de transactions de près de 85.000 m2 à Strasbourg, qui n’avait plus été connu depuis près d’une décennie.

Mais le stock immédiatement disponible s’amenuise. Des programmes d’ampleur sont attendus, pas avant 2018.
A Mulhouse, les transactions se sont bien tenues, autour du seuil de référence de 20.000 m2. Et à Colmar, la demande placée a doublé sur un an.

 

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Un seul programme significatif sera livré cette année à Strasbourg, le TerraCotta de Proudreed dans le parc des Forges de Koenigshoffen. © Archi-Tectura 

 

Une fois n’est pas coutume, le millésime 2016 de l’immobilier de bureaux à Strasbourg a été très bon. Après plusieurs années décevantes, l’exercice écoulé s’est terminé à un niveau de transactions de près de 85.000 m2 qui n’avait plus été connu depuis près d’une décennie, donc depuis la dernière grande crise immobilière.

 

La performance représente presque un doublement par rapport à 2015. Il est plus pertinent de se référer à la moyenne décennale située à 60.000 m2, chiffre qui correspond au seuil habituellement considéré comme le potentiel « normal » de marché à Strasbourg.

 

On voit donc que la comparaison est flatteuse pour le cru 2016. Celui-ci fait remonter au Strasbourg au 8ème rang des métropoles régionales, classement plus conforme à son poids, note le cabinet-conseil BNP Paribas Real Estate (BNPRE).

 

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Les esprits chagrins pourraient rétorquer que le dépassement résulte, avec une quasi-précision mathématique, de deux transactions exceptionnelles : 4.800 m2 pris par Adidas pour son siège France et les 18.500 m2 du Crédit Mutuel pour sa filiale informatique Euro-Information, dans les premiers immeubles du nouveau quartier d’affaires du Wacken, voisin des institutions européennes et rebaptisé « Archipel » depuis le récent salon Mipim.

 

Mais les professionnels invitent à une lecture plus positive, ils décèlent un mouvement de fond favorable, qu’il reste toutefois à confirmer dans le temps. « Les deux transactions ne sont pas l’arbre qui cache la forêt. Le nombre a augmenté de 44 %, et elles portent de plus en plus sur de grandes surfaces : 14 ont dépassé 1.000 m2 unitaires l’an dernier, au lieu de 6 l’année précédente », relève le cabinet-conseil Rive Gauche CBRE.

 

La demande s’est tournée à une légère majorité vers le centre-ville, où le loyer neuf annuel au m2 peut monter jusqu’à 180-185 € hors taxes et hors charges… et hors dossier exceptionnel.

 

Un seul programme significatif livré cette année, le TerraCotta de Proudreed

 

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Le Wooden Park, un programme de 1.664 m2 développé par Nexity en ossature bois, livraison prévue en 2018, dans l’Espace européen de l’entreprise. © AB Architecture.

 

Les bâtiments neufs se sont bien écoulés mais cette offre-là peine à se renouveler. Elle entraîne une baisse de 10 % du stock immédiatement disponible selon Rive Gauche CBRE - soit un total de 135.000 m2 - et de celle disponible à un an ( - 21 %, à 126 000 m2 selon BNPRE).

 

Un seul programme significatif sera livré cette année, le TerraCotta de Proudreed dans le parc des Forges de Koenigshoffen, pour 4.300 m2. A court terme, il y a pénurie de neuf, sa part se limite à 7 % de l’offre disponible, note Rive Gauche CBRE.

 

L’héritage de la crise est encore pesant : elle a entraîné la prudence des promoteurs … qui découle pour beaucoup de celle de leurs banquiers financeurs.

 

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Mais trois autres programmes d’ampleur sont attendus en 2018, souhaite rassurer BNPRE : le « Racine » d’Adim Est (groupe Vinci à Hautepierre) pour 4.800 m2, les 4.000 m2 de la partie bureaux de Bouygues Immobilier sur l’ancien site des Brasseries Kronenbourg, les 8.800 m2 de l’opération privée Twins à l’Espace européen de Schiltigheim qui demeure le parc de périphérie de référence - il accueillera aussi 2 000 m2 développés par LCR (« Les Terrasses du Lac »).

 

Ces projets sont certes soumis à un taux de pré-commercialisation, mais l’engouement pour le neuf incite à l’optimisme. De plus en 2019, une seconde tranche de l’Archipel mettra quelque 10.000 m2 supplémentaires de bureaux sur le marché (promoteurs Nexity et Lazard). « Ils sont déjà l’objet de pré-options, de la part des candidats locataires à la première tranche qui n’ont pu être servis », selon Rive Gauche.

 

70 % des transactions dans Mulhouse-ville

 

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Livraison en 2018 de Twins, 8.800 m2 à l’Espace européen de Schiltigheim. © Architecte H. Saladin.

 

A leur échelle moindre, les marchés des agglomérations haut-rhinoises s’inscrivent dans des tendances similaires. A Mulhouse, les transactions se sont bien tenues, autour du seuil de référence de 20.000 m2. Elles ont augmenté selon Desaulles CBRE (+ 22 % en surface , à 21 400 m2 et + 30 % en nombre), alors que selon le comptage de BNP Paribas Real Estate, elles ont diminué de 11 % (19 130 m2.

 

Desaulles CBRE observe un très bon dynamisme de la Mer Rouge dans la commercialisation d’immeubles de seconde main. Ce site périphérique a été l’an dernier le plus performant en transactions (3.600 m2). Il a devancé, pour une fois, la Zac de la gare de centre-ville.

 

Environ 70 % des transactions s’opèrent dans Mulhouse-ville et sont locatives, 60 % concernent le segment des moins de 250 m2 unitaires. Le loyer neuf moyen atteint 135 €.

 

En face, le marché présente ce qu’on pourrait résumer par une sous-offre sous-adaptée. « Le total disponible représente 4 à 5 années de commercialisation ce qui est beaucoup. Mais le neuf ne représente que 4 % et parmi le seconde main, un tiers environ est devenu obsolète », observe Desaulles CBRE.

 

Colmar, un marché à ne pas négliger 

 

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Evolution des transactions à Strasbourg ces 10 dernières années. Source BNP Paribas Real Estate. Cliquez sur l'image pour l'agrandir.

 

BNP Paribas Real Estate note cependant l’émergence à court-moyen terme de plusieurs programmes : 4.200 m2 en deux phases par un opérateur privé, les 2.800 m2 du Belvédère livré cette année au Parc des Collines, 10.000 m2 dans la Zac Gare à l’initiative d’une part de l’aménageur Citivia, d’autre part du promoteur LinkCity (groupe Bouygues).

 

Entre les deux principales villes alsaciennes, Colmar affiche un bilan très honorable qui amène à ne pas négliger ce marché : 15.000 m2 de demande placée, soit plus d’un doublement sur un an, avec notamment « des transferts du centre-ville vers la périphérie comme la zone industrielle qui se tertiarise », note Desaulles CBRE.

 

Selon ce cabinet commercialisateur, l’offre disponible (26.500 m2 est en hausse, mais là encore, le neuf reste timide (6.500 m2) avec un seul programme principal de 2.000 m2. En se développant davantage, il améliorerait la structure du marché.

 

En référence, lire l'état du marché sur Dijon et Besançon : ici



Roger Martin BTP
Article classé dans : Territoires

Mots-clés : Mulhouse, Haut-Rhin, Grand Est, Strasbourg, Bas-Rhin, Colmar, Crédit Mutuel, BNP Paribas Real Estate, immobilier tertiaire, immobilier de bureau, Nexity, quartier du Wacken, Adidas, Rive Gauche CBRE

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