Immobilier d'entreprises : pénurie à Dijon et à Besançon

Publié par Christiane Perruchot, le 20 mars 2017

IMMOBILIER/BOURGOGNE-FRANCHE-COMTÉ.  Dijon et Besançon connaissent à nouveau une pénurie d’offre tertiaire neuve.

Les opérateurs disent n’avoir aucune visibilité sur le marché qui s’établit dans l’agglomération de Dijon, en moyenne annuelle, à 20.000 m2 vendus ou loués.
Et à Besançon où se commercialisent en moyenne 8.000 à 10.000 m2 par an, le marché n'en offre pas davantage.
Le point avec  Cushman & Wakefield (ex-DTZ) qui revendique le leadership de la transaction immobilière en Bourgogne-Franche-Comté.
L’opérateur est l’un des partenaires de l’observatoire de l’immobilier d’entreprises IMDEX, que la CCI Côte-d’Or a lancé le 20 mars (voir encadré).

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A Dijon, sont vendus et loués en moyenne chaque année,  20.000 m2 de bureaux. Ici, dans le quartier de la Toison d'Or.


Comptant parmi les principaux acteurs de la transaction immobilière en Bourgogne-Franche-Comté, DTZ a changé de nom, « mais l’équipe et son métier - la transaction immobilière et la gestion locative - restent les mêmes », précise Bruno Dormoy, co-gérant avec Damien Voisenet, de l’agence de Dijon qui emploie 14 salariés.


DTZ qui s’appelait auparavant Jean Thouard, a été rebaptisée en début d’année Cushman & Wakefield. L’occasion de faire le point sur l’offre d’immobilier d’entreprises, bureaux et locaux industriels, sur les trois principales places où opère le commercialisateur : Dijon, Besançon et Chalon-sur-Saône.

Ce n’est pas une surprise. Comme le passé l’a régulièrement montré (Lire ici l'article de Traces Ecrites News), l’offre de bureaux à Dijon suit des cycles irréguliers. Et à nouveau, la pénurie gagne  l’agglomération dijonnaise aussi bien dans le neuf que dans l’immobilier de seconde main.  « On n’a pas connu telle situation depuis 2001-2002 ; la demande est soutenue mais l’offre est tendue », affirme Bruno Dormoy.

 

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Les opérateurs disent n’avoir aucune visibilité sur le marché qui s’établit dans l’agglomération de Dijon, en moyenne annuelle, à 20.000 m2 vendus ou loués.


Rares en effet sont les chantiers de construction d’immeubles de bureaux neufs en cours et si, l’offre de seconde main est en revanche pléthorique, sa qualité, de niveau très variable, ne permet pas de conclure des transactions immédiates. « Même les bureaux des parcs récents, comme Valmy, peuvent nécessiter des travaux avant d’être remis sur le marché », estime Bruno Dormoy.


Le dynamisme de la demande sur une offre étale n’explique pas tout. Les règles contraignantes du PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) du Grand Dijon ont, selon les responsables de Cuhsman & Wakefield, leur part de responsabilité. « Une place de parking pour 80 m2 de bureaux, c'est insuffisant même si la pluaprt des programmes tertairies sont desservis par le tramway ».

 

Peu de programmes neufs sortent de terre

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Peu d'offre immédiatement disponible également à Besançon.

 

A Besançon où se commercialisent en moyenne 8.000 à 10.000 m2 par an, le marché ne présente guère plus de visibilité. Les locaux anciens (des années 1980-90) sont obsolètes et très peu de programmes neufs sortent de terre. A la prise de risque limitée des promoteurs locaux, estiment les responsables de Cushman & Wakefield, s’ajoute l’intérêt limité des promoteurs nationaux qui estiment la place trop petite.

Chalon-sur-Saône, place encore plus modeste avec une demande annuelle de l’ordre de 4.000 m2, ne dispose pas davantage d’offre immédiate. Au troisième trimestre de cette année, arriveront à point nommés 1.900 m2 de bureaux dans l’ancien bâtiment de la direction de Kodak, dans la zone d’activités SaôneOr.

 

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Bien sûr à Dijon comme à Besançon, des projets sont dans les cartons. Certains de grande ampleur comme Valmy III qui prévoit 13.000 m2 de bureaux.

 

Ou encore Le Signal qu' Icade et la SedD réalisent en gare TGV de Besançon, et dont la commercialisation est difficile,  estiment Bruno Dormoy et Damien Voisenet, car les lieux - éloignés du centre-ville - n’ont pas encore suscité de l’intérêt contrairement à la Jonxion, sur le site de la gare TGV de Belfort-Montbéliard, tout aussi éloigné de ces deux villes.

 

Trop peu de places de parking

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A Chalon-sur-Saône, l'ancienne sucrerie a été transformée en bureaux.

 

Les mises en chantier sont freinées à Dijon, selon nos interlocuteurs, par les règles contraignantes du futur plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) qui fixent à une le nombre de places de parking pour 80 m2 de bureaux. Trop peu, leur disent leurs clients, malgré la facilité d’accès de la plupart des parcs tertiaires avec le tramway.

Du côté des locaux d’activités, qui peuvent accueillir de l’artisanat ou de l’industrie, c’est aussi morne plaine dans les deux principales villes de Bourgogne - Franche-Comté, Cushman & Wakefield constate  une pénurie dans le neuf. Et que l’existant n’est pas toujours facile à adapter à l’évolution des process.

En 2016, 45.000 m2 de bâtiments industriels ont fait l’objet d’une transaction dans l’agglomération de Dijon, la moitié à la vente, l’autre à la location. « Ces dernières années, on voit les acquisitions progresser, mais sur des surfaces plus réduites, en moyenne de 600 m2 qui correspondent à d’une volonté des industriels d’optimiser leur immobilier. »


Les plus zones d’activités anciennes restent néanmoins attractives. Elles s’appellent Longvic et Cap nord à Dijon, Trépillot et Tilleroy à Besançon.

 

Lancement de iMDEX, un observatoire de l'immobilier d'entreprise en Côte-d'Or

 

Mise à jour 20 mars 2017. Six opérateurs de la transaction immobilière — Cushman & Wakefield, BNP Paribas, Arthur Loyd, Noeva immobilier et le groupe Voisin Immobilier — compulsent leurs actes de vente et de location à l'invitation de la CCI Côte-d'Or et en particulier son service Invest In Côte-d'Or pour constituer un observatoire des transactions immobilières. La première édition présentée le 20 mars réunit les données sur les années 2015 et 2016.

Il en résulte un état des lieux de l'offre et de la demande en foncier professionnel, bureaux, locaux d'activités et entrepôts logistiques dans le département de la Côte-d'Or. 

Le fil conducteur : une pénurie de l'offre immédiatement disponible dans le neuf, mais aussi en foncier dans les zones d'activités. Autre point commun, des transactions plus nombreuses mais sur des volumes en baisse qui traduisent un besoin de locaux plus petits. L'observatoire montre aussi que la logistique ne fait guère recette en Côte-d'Or avec des projets revus à la baisse, faute de demande.

Traces Ecrites News fera prochainement un point détaillé sur les ventes et les projets de bâtiments industriels et logistiques ainsi que sur les disponibilités dans les zones d'activités, en regard avec Nancy et Metz, deux villes de comportement similiaire avec Dijon. 

 

Les premières données de l'observatoire sont téléchargeables en cliquant sur le logo ci-dessous

 

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Photos fournies par Cushman & Wakefield.



Roger Martin BTP
Article classé dans : Territoires

Mots-clés : Besançon, Dijon, Chalon-sur-Saône, immobilier d'entreprises, bâtiments industriels, immobilier tertiaire, DTZ, Bourgogne Franche-Comté, Cushman & Wakefield, Bruno Dormoy, Damien Voisenet

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